VEŘEJNÁ SPRÁVA | TÝDENÍK VLÁDY ČESKÉ REPUBLIKY |
číslo 29 |
konzultace |
Ing. Karel Vodička,
Praha
Koloběh “přerozdělování” dřívějšího majetku státu na kraje, města a obce je ukončen. Říká se, že stát je nejhorším vlastníkem a ještě horším správcem. Malý samosprávný “stát” – kraj, město či obec – by se mohl představit v roli dobrého hospodáře, který ví co má a jak na to.
Stávající praxe správy nemovitého majetku ve vlastnictví obcí nemá daleko od stavu, který vyžaduje krizový a rizikový management. Jaké jsou příčiny “havarijního” stavu řízení správy obecního majetku?
Nízká úroveň etiky
"Tím, co dělá největší problémy v kvalitě stavebnictví obecně a správy majetku zvlášť, není současná legislativa. Za nejzávažnější problém považuji nízkou úroveň etiky. Mnoha lidem na těchto pozicích chybí stavovská čest. Dobré řemeslo vymřelo 1."
Kraje a obce s rozšířenou působností po zrušení okresů v mnoha případech instalují vedoucí zcela nových – majetkových odborů. Noční můra starostů a hejtmanů, co s nabytým majetkem, je zašlápnuta. Nový vedoucí odboru, tedy “vrchní správce majetku” s několika výpisy z katastru nemovitostí si na stole udělal čtyři, pět hromádek o nabytém majetku2:
věci a práva, která před rokem 1990 náležela národním výborům
pozemky a stavby, které obce vlastnily před r. 1949 a tzv. přídělový poválečný majetek
obytné domy a obytné soubory k r.1992
školy, galerie, muzea a kulturní domy
od roku 2002 zařízení kulturní, sociální a zdravotní
Co do struktury majetku obec může vlastnit stavby technické infrastruktury (vodovody, kanalizace, plynovody, rozvody kabelové televize, průmyslovou televizi, pozemky, lesy, komunikace, budovy k různému využití atd.) tedy podle obecného členění 3:
stavby
pozemky
trvalé porosty
Náš nový vedoucí odboru se dosud pohybuje ve virtuálním prostředí. Má spoustu majetku ve formě “grafického modelu”, tzn. na papírech různého stáří, typu, kvality a hodnověrnosti. Protože nelze sčítat hrušky a jablka a na stole leží dokumentace ke stavebnímu řízení, skutečného provedení, s různými údaji o výměrách a stáří objektu s rozpočtem i bez rozpočtů, aktualizovaná či nikoliv, nedá se s ní pracovat. Majitel pro svá rozhodnutí by chtěl procesy správy analyzovat a vyhodnocovat, tedy s těmito modely dynamicky pracovat.
Práce s modely 4 tohoto typu má přece jenom svá pravidla. Nejdůležitějším pravidlem je vliv času na funkčnost a cenu majetku. Bohužel, obecným východiskem z této tristní situace z nedostatku podkladů, evidence, z rozdílů mezi “modelem majetku” v dochované dokumentaci a skutečností v terénu i samotné kvalifikace správce je postupný přechod práce správce majetku do virtuální spokojenosti.
Překonat tento rozpor vyžaduje osobní odvahu, znalost, zkušenosti a odbornou způsobilost. Protože správa vlastního majetku obcí není dána jedním zákonem, ale narazíme na právní úpravu zhruba ve stovce jiných zákonných předpisů, málokteré zastupitelstvo si troufne podrobit majetkový odbor kontrole. Nemá na takovou kontrolu mechanismy. Neprůhlednost hospodaření s majetkem je dobrým polem pro improvizace a “tvůrčí” rozhodování zastupitelstev při nakládání s majetkem.
Majetkový úsek se bude nadále propadat do nepřehlednosti na úseku věcných břemen, pasportů, dokladů o hospodaření, dokladaci k plnění periodických revizí, plánování oprav a údržby a dalších zákony daných činností. Majetkový (projektový) manažer za této situace je na zaminovaném poli, pro jehož překonání má jedinou vědecky propracovanou metodu – metodu rizikového řízení. Protože ale uvedené nedostatky jsou chápány jako subjektivní nedostatky strategického managementu (starosty a rady), vzniklé jejich nečinností, obvykle se zametou pod koberec. Ani vlastní stavební úřad vlastníka nenajde sil k vyžádání “pasportizace” od všech objektů, k čemu má sice zákonné právo 5 , ale zároveň zde může být obava o místo vcelku dobře placeného vedoucího stavebního odboru (stavebního úřadu).
Rizikové řízení – zamezíme dalším vážným ztrátám
Majetek obcí je různorodý. Za situace, která je popisována, však pouze jeden druh majetku stojí za profesionální pozornost. Je to majetek, který slouží dětem, eventuálně jejich bezpečnosti (školy, hřiště, komunikace, přechody u škol, technická zařízení a vybavení škol, internáty a další).
Neodbornou správou majetku především školských a kulturních zařízení vzniká nebezpečí psychické. Nejvíce ohroženy tímto typem nebezpečí jsou děti. Teroristické útoky, války, ohrožování dětí drogami a zcela zbytečně vypadávajícími okny ve třídách, nekvalitními podlahami v tělocvičnách, kde mohou děti přijít k úrazu, rozbitými schody a chodníky u škol, stresovými situacemi při chůzi domů ze školy přes nebezpečné přechody pro chodce působí negativně na děti. Dítě trpí úzkostnými stavy, vysedává doma u počítače, nekomunikuje se spolužáky. Pokud to je jen trochu možné, upínají se děti na rodiče i ve starším věku, jinak na party. Běžný společenský prostor pro život a normální rozvoj dítěte se zmenšuje. Pokud včas nejsou rozeznány tyto úzkostné stavy, dítě se odtrhává od reality k virtualitě.
Aniž si to správce majetku uvědomuje, neodbornými projekty z hlediska bezpečí pro děti (chodníky, omezení provozu vozidel, přehlednost, kamerový systém atd.) je sám viníkem tohoto stavu. O nepochopení celé situace vedením obcí a měst svědčí vysoké náklady na kamerový systém na ”hlídání” parkovišť aut ve městech a na sídlištích. Auto je možné proti vykradení či odcizení pojistit. Život dítěte nikdy. Obce svými kamerami sledují parkoviště soukromých (pojištěných) automobilů a vchody do “význačných” budov magistrátů místo toho, aby průmyslová televize snímala školy, školky, bazény, šatny, tělocvičny, přechody přes komunikace u škol atd.
Provedl jsem si statistiku umístění kamerových systémů dvou velkých měst a obce. Ze 70% jsou kamery umístěny v rozporu s prioritou zajištění bezpečností dětí a občanů a zaměřují se na nemovitý (pojištěný) majetek často i soukromých subjektů, komerčních objektů a staveb obcí. Prioritu umísťování kamer diktuje místo dětského psychologa statistika vykradených aut.
Moderní městská architektura má několik vrstev. Zcela nahoře kraluje bezpečnost dětí, zdravotně postižených, dále občanů a za dalšími estetickými podmínkami až zcela nakonec “nějaké komunikace” pro provoz vozidel. Ani tyto komunikace se nestavějí a neprojektují se zřetelem na rychlost a plynulost provozu automobilů, tedy pro auta, ale pro bezpečnost občanů, především dětí a tělesně postižených osob.
Tato změna v pojetí měst proběhla ve světových normativních standardech sice před přibližně dvaceti lety, v některých našich obcích a v mozcích projektantů se prosazuje až nyní. Obdobně pomalu pokračuje “normalizace” v našich myslích k běžnému, únosnému životnímu prostředí pro děti až nyní. Nevzpomínám si na některý z volebních programů, který by měl jednoduché motto : vše pro naše děti. Správce majetku, tedy budoucí investor oprav, údržby či reprodukce majetku (investic) by mohl mít pro rozhodování o prioritách jednoduchý život. Pokud investice neslouží bezpečnosti dětí, bude odložena.
Strategický management obce je (kolektivně) odpovědný
V odborných studiích se uvádí, že 80% věcných a ekonomických problémů zakládá nejvyšší management. Poohlédněme se tedy po nehospodárnostech, které může mít “na svědomí” strategický management obce – starosta, rada a zastupitelstvo. Pro úplnost do středního managementu zařadíme několikrát zmiňovaného vedoucího odboru. Nižším správním managementem budeme označovat uživatele, realitní kanceláře, úklidové a jiné servisní firmy zajišťující facility (obslužný) management.
Dříve, než budu investovat do oprav a údržby, ať pořízením nového, modernizací, rekonstrukcí či opravou, je nutné se podívat na hospodaření s tímto majetkem. V praxi se těmto ukazatelům říká “logistické ukazatele”. Naturální ukazatele hovoří o využití objektů a staveb (místností), aniž je nutno znát výši tržních ekonomických parametrů. V neziskovém sektoru budou tedy převládat nad ekonomickými naturální ukazatele obvykle vyjadřované ve fyzikálních jednotkách (Tabulka).
Správci majetku na majetkovém odboru by měla být dána neomezená možnost kontrolní činnosti. Ukazuje se, že vedoucí odboru, autorizovaný technik (inženýr) by se měl více jak 80% pracovní doby věnovat kontrolní činnosti. Nelogické stávající přidělení odpovědnosti za správu majetku uživatelům (ředitelům škol, galerií, muzeí, nemocnic či dokonce městské policii) se dá nazvat “trestuhodným nepochopením” toho, co neodborně spravovaný majetek může způsobit. Mezietapu k profesionalizaci správy majetku by měla vyplnit metodická, kontrolně – výchovná funkce nad dnešními správci. Pozitivní kontrolní činností by se mohly z počátku odstranit některé nezákonné postupy správců majetku.
Úplný text je v časopise Veřejná správa č. 29/2003.
Poznámky:
Prof.Ing.Milík Tichý, DrSc. ČVUT Praha 2002, Rizikové inženýrství
VCVS ČR, o.p.s. Příručka člena zastupitelstva obce, Praha 2002
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Úřední oceňování majetku CERM Brno 2002
Doc. Ing. Václav Beran, DrSc. Modelování v řízení, ČVUT Praha 1998
Zákon č.50/1976 Sb. – Stavební zákon
Tabulka logistických ukazatelů hospodaření s majetkem
Strukturní a rámcové ukazatele |
Systém logistických ukazatelů |
Počet míst ve třídě, počet bytů |
|
Obestavěný prostor |
|
Zastavěná plocha |
|
Kapacita zařízení |
|
Náklady na vytápění, TUV,plyn atd. |
|
Stáří prvků, stavby |
|
Denní, roční, sezonní využití |
|
Ukazatelé produktivity |
Hodinová kapacita |
Stupeň využití ploch, prostoru, výšek |
|
Ukazatele hospodárnosti |
Náklady na m2 (topení, TUV, el.en.) |
Příjmy na jednotku (divadla, kina, prost.) |
|
Náklady na opravy (na os.,m2) |
|
Ukazatele jakosti |
Životnost prvků |
Záruční doby |
|
Garanční prohlídky |
|
Dodržování nařízených prohlídek |
|
Průměrné vyřízení objednávky |
|
Počty stížností |
|
Počty urgencí |
|
Penále |
|
Ostatní |
Využitelnost, obložnost lůžek |
Získání státních dotací |
|
Ostatní (dostupnost MHD, vliv na cestovní ruch, infrastruktura atd.) |