VEŘEJNÁ SPRÁVA | TÝDENÍK VLÁDY ČESKÉ REPUBLIKY |
číslo 4 |
konzultace |
Ing. arch. Daniela Grabmüllerová,
ředitelka odboru bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj
Hypoteční úvěr představuje jednu z nejběžnějších forem financování bydlení v mnoha zemích, neboť výstavba, případně koupě, bytu nebo domu je všude na světě značnou investicí, kterou nelze hradit výhradně z hotových peněz nebo ze spoření. V zemích Evropské unie má hypoteční financování bydlení velmi dlouhou a bohatou tradici; v jednotlivých zemích je však situace poměrně rozdílná. Evropská unie ponechává v bytové politice, na základě principu subsidiarity, vývoj plně na jednotlivých členských zemích. Historie finančních i jiných institucí, stejně jako systémy veřejné podpory v oblasti bydlení jsou natolik rozdílné a natolik spjaté s konkrétním vývojem v dané zemi, že by ani nebylo žádoucí nějakým “organizovaným” způsobem bytovou politiku zemí Evropské unie harmonizovat “shora”.
Hlavní rozdíly v evropských zemích spočívají především v celkové ekonomické situaci, dále v právním prostředí, fiskální a sociální politice, podílu vlastnického bydlení apod. Tak, jak trvale stoupá od osmdesátých let obliba a podíl vlastnického bydlení, stoupá i objem a význam hypotečních úvěrů, které jsou nejčastější formou financování bydlení. Česká republika je v podílu vlastnického bydlení srovnatelná s některými zeměmi Evropské unie; v rozvoji hypotečního úvěrování je však zatím daleko za západoevropskými zeměmi (Graf 1, Graf 2).
Celková ekonomická integrace Evropy se projevuje v postupném sbližování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů. Zvlášť patrné je to u zemí měnové eurozóny; úvěrové podmínky jsou tak, alespoň z hlediska úrokového zatížení, srovnatelné. Klesající úrokové sazby v posledních letech vytvořily poměrně příznivé podmínky pro rozvoj hypotečních úvěrů také v České republice. Přesto hlavní bariérou mnohem masivnějšího využívání hypotečních úvěrů je stále ještě nízká dostupnost pořízení vlastního bydlení, a to především v důsledku nižší výkonnosti české ekonomiky. Tvorba HDP v přepočtu na jednoho obyvatele v České republice zatím “nedohnala” ani Řecko či Portugalsko, které “uzavírají” řadu zemí z hlediska tohoto ukazatele; ve srovnání s průměrem zemí Evropské unie představuje toto číslo necelých 63 procent výkonnosti těchto zemí. Tomu odpovídá i koupěschopná poptávka průměrné české domácnosti. Za průměrný plat si občan České republiky koupí asi 0,8 m2 nového bytu, zatímco obyvatelé zemí EU zhruba 1,5 m2 (“chudší” země) a až 2,5 m2 (“bohatší” země).
S cílem pomoci rozvoji hypotečního financování nové bytové výstavby byl koncem roku 1995 založen systém poskytování úrokových dotací ze státního rozpočtu fyzickým osobám. Systém hypotečního úvěrování má vysoký potenciál a zejména v posledních třech letech se rychle rozvíjí, což je dáno snižováním komerčních úrokových sazeb, rostoucí konkurencí mezi hypotečními bankami a také rostoucí ochotou domácností dlouhodobě se zadlužit kvůli bydlení. Hypoteční úvěry jsou poskytovány na základě zástavy pořizované nemovitosti, a to většinou do 70 procent z tržní “kapitalizovatelné” hodnoty této nemovitosti. Některé banky nabízejí vyšší procento; vyšší riziko však má za důsledek také vyšší úročení. Většina českých bank, které hypoteční úvěry poskytují, získává prostředky na jejich financování z depozit; financování prostřednictvím emisí hypotečních zástavních listů je spíše výjimečné a vzhledem k dostatku kapitálu není ani nutné. I tato situace je srovnatelná se zeměmi Evropské unie, kde zhruba dvě třetiny hypotečních úvěrů jsou financovány z vkladů drobných střadatelů.
Od vzniku dlouhodobého hypotečního úvěrování bylo v České republice poskytnuto kolem 40 tisíc hypotečních úvěrů v objemu zhruba 70 miliard korun. Počet bytů pořízených se státní podporou k hypotečnímu úvěru od jejího vzniku se blíží 20 tisícům bytů. Hypoteční úvěrování je také podporováno prostřednictvím daňových úlev - výnosy z hypotečních zástavních listů jsou osvobozeny od daně z příjmu a úroky ze spláceného úvěru lze využít, stejně jako u stavebního spoření a dalších úvěrů na bydlení, ke snížení základu daně z příjmu (Graf 3).
Jak ukázal vývoj v devadesátých letech, zvyšování dostupnosti nové bytové výstavby bude “během na dlouhou trať”. Vývoj české ekonomiky se koncem devadesátých let zpomalil, což mělo za následek i stagnaci reálných příjmů. Na přelomu obou dekád se však situace opět zlepšila a růst reálných příjmů oživil i zájem o pořízení vlastního bydlení. Výstavba nebo koupě nového bytu či rodinného domku přesto zůstává i nadále řešením pro domácnosti s nadprůměrnými příjmy. To by, ve srovnání se zeměmi Evropské unie nebylo zase tak rozdílné, protože i tam je pořízení nového bydlení do vlastnictví obvykle dostupné především rodinám s vyššími příjmy. To, co také Českou republiku odlišuje od těchto vyspělejších zemí s dlouhodobě se vyvíjející tržní ekonomikou, je nefunkčnost českého trhu s nájemními byty. “Zablokovanost” tohoto tržního segmentu má dalekosáhlé důsledky zejména pro mladé domácnosti, které vstupují na trh s byty poprvé a nemají šanci “se dostat” k nájemnímu bytu s regulovaným nájemným. Mladí lidé jsou proto “nuceni” hledat bydlení na trhu (včetně černého) se smluvním nájemným nebo usilovat o získání bytu do vlastnictví. Obtíže mladých lidí do 35 let se plně projevily i ve výsledcích sociologického průzkumu Akademie věd, který proběhl v roce 2001. Skupina lidí do 35 let byla nejvíce nespokojenou věkovou skupinou, která hodnotila svou bytovou situaci. Nejvíce spokojenou věkovou skupinou byli v roce 2001 naopak lidé starší 65 let (Graf 4 a Graf 5).
Úplný text je v časopise Veřejná správa č. 4/2003.
Graf 1
Podíl vlastnického bydlení na celkovém bytovém fondu v %:
Zdroj: Housing Statistics in the European Union, 2001
Graf 2
Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů jako % podíl na HDP:
Zdroj: Housing Finance in Transition Countries, OECD, 2002
Graf 3
Počet nových bytů postavených se státní úrokovou dotací k h
Graf 4
Spokojenost s bydlením – osoby do 35 let (škála: 1=velmi spokojen; 10=velmi nespokojen):
Zdroj: Sociologický ústav Akademie věd, 2001