VEŘEJNÁ SPRÁVA | TÝDENÍK VLÁDY ČESKÉ REPUBLIKY |
číslo 12 |
poradna |
U návrhů na vklad práva do katastru nemovitostí podaných katastrálnímu úřadu před koncem roku dochází velmi často k rozporu mezi datem právního účinku vkladu práva a datem podání daňového přiznání, protože katastrální úřad nestačil o vkladu rozhodnout a nový vlastník se k 1. lednu vlastníkem nemovitosti ve skutečnosti nestal. Jak v těchto případech postupovat? Kdo a kdy má podat daňové přiznání?
Poradenská agentura, |
Odpovídá:
Ing. Bohumil Kuba,
Praha
Finanční úřady, jako správci daně z nemovitostí, se řídí platným zněním zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, který vychází při stanovení základu daně z technických parametrů nemovitostí (z výměry parcel pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad a trvalých travních porostů, z výměry půdorysů nadzemních částí staveb v m2 a z výměry podlahových ploch bytů nebo nebytových prostorů v m2). Během uplynulých let byla předložena řada návrhů na změnu základu této daně tak, aby vycházel především z hodnoty každé jednotlivé nemovitosti. Protože předkládané návrhy nebyly vyvážené a v řadě případů (zejména u staveb) by se daňové zatížení vlastníků nemovitostí mimořádně zvyšovalo, nebyl žádný z těchto návrhů ve vládě, ani ve sněmovně, přijat. Bylo doporučováno upravit daně z nemovitostí a s nimi související problematiku až při celkové přestavbě daňového systému. Tato doba se v souvislosti s přestavbou veřejných financí blíží.
Komu a kdy vzniká daňová povinnost, jaké jsou sazby daně, jaké jsou sankce při nepodaném daňovém přiznání, kdy je poplatník daně osvobozen od jejího placení, kdy je daň z nemovitosti splatná, jak se postupuje v případech, kdy má k jedné nemovitosti vlastnické právo více vlastníků apod.? Podrobnou odpověď na tyto otázky přináší nejen zákon o dani z nemovitostí, ale v některých případech i zákon č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků. Poplatníkem daně z nemovitostí - z pozemků, staveb, bytu nebo samostatného nebytového prostoru, která je daní majetkovou, je podle zákona její vlastník (pouze ve stanovených případech je poplatníkem nájemce nebo uživatel nemovitosti).
Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok a výchozím stavem pro účely daně z nemovitosti je její stav k 1. lednu zdaňovacího období. Podat úplné daňové přiznání mají za povinnost všichni noví daňoví poplatníci, kteří během uplynulého zdaňovacího období nabyli jakoukoliv nemovitost. Daňové přiznání poplatník daně z nemovitostí nepodává, pokud ho na danou nemovitost podal v některém předchozím zdaňovacím období a nedošlo k žádné změně rozhodné pro vyměření daně (např. v předmětu daně či v osobě poplatníka). V tomto případě platí daň ve výši předcházejícího zdaňovacího období. Daňové přiznání nepodává ani v případech, kdy došlo ke změně průměrné ceny zemědělské půdy odvozené z agregovaných bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) v rámci katastrálního území (viz vyhláška č. 387/2003 Sb.) nebo ke změně koeficientu vyhlášeného obecní vyhláškou. Tyto změny promítne do výpočtu daňové povinnosti sám finanční úřad a poplatníka o této skutečnosti vyrozumí platebním výměrem nebo hromadným předpisným seznamem. Naopak daňové přiznání podává poplatník v případech, kdy došlo např. ke změně druhu nebo způsobu využití pozemku, přeměně pozemku na stavební pozemek podle rozhodnutí stavebního úřadu o umístění stavby nebo podle stavebního povolení, dále v případech přístavby nebo nástavby budovy, změny obytného domu na bytové a nebytové jednotky samostatně zapsané v katastru nemovitostí apod.
Vznik daňové povinnosti v průběhu zdaňovacího období není zákonem stanoven, naopak zákon stanoví, že ke změnám skutečností rozhodných pro daňovou povinnost, které nastaly v průběhu zdaňovacího období se nepřihlíží. To znamená, že pokud se poplatník stal vlastníkem nemovitosti v průběhu kalendářního roku (např. ve druhé polovině roku 2002), byl povinen podat daňové přiznání příslušnému finančnímu úřadu, v jehož územní působnosti se nemovitost nachází, nejpozději do 31. ledna následujícího kalendářního roku, tj. do 31.1.2003.
Při plnění ustanovení zákona o dani z nemovitostí, je výchozím stavem pro daňovou povinnost stav k 1. lednu zdaňovacího období, se však noví vlastníci nemovitostí často dotazují, jak mají postupovat v případech, když návrh na vklad práva k nemovitosti podali katastrálnímu úřadu ke konci uplynulého zdaňovacího období, ale ve skutečnosti se k 1. lednu následujícího zdaňovacího období jejími vlastníky nestali (katastrální úřad nerozhodl o povolení vkladu jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí). Chtějí vědět zda by v tomto případě neměl být poplatníkem daně původní vlastník nemovitosti.
Při odpovědi na tuto otázku je nutno vyjít z ustanovení platného znění zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, který stanovuje, že právní účinky vkladu práva vznikají na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení zpětně ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu. Pokud doložený návrh na vklad do katastru byl předložen katastrálnímu úřadu např. 3. listopadu 2002 a vklad provedl katastrální úřad až v březnu 2003, pak k 1. lednu zdaňovacího období roku 2003 se nabyvatel nemovitosti skutečně jejím vlastníkem nestal.
Vznikla tak zvláštní situace, obvyklá v období změn letopočtu, kterou vlastník nemovitosti nezavinil, protože k rozhodnému datu 1. ledna 2003 ještě vlastníkem nemovitosti “úředně" nebyl a nemohl být tedy poplatníkem daně. Po provedení vkladu na katastrálním úřadu v březnu 2003 ale zjistí, že k 1. lednu 2003 již vlastníkem nemovitostí ve skutečnosti byl.
Jak postupovat v těchto případech, které se mohou každoročně opakovat? V zásadě se nabízejí tyto varianty řešení:
Podat bezodkladně dodatečné daňové přiznání ihned poté, kdy nový vlastník obdržel od katastrálního úřadu kopii smlouvy, na které bude vyznačeno datum nabytí právní moci vkladu, doložené vysvětlením proč podání daňového přiznání bylo podáno opožděně.
V těchto případech bude záležet na správci daně zda stanoví zvýšenou daň za pozdě podané daňové přiznání (tj. po 31. lednu), včetně penalizace za případné prodlení s placením daně. Uvedený postup správci daní nedoporučují. Oprávněně se lze domnívat, že z hlediska práva by “nepochodili", protože potencionální daňový poplatník vlastníkem nemovitosti k 1. lednu skutečně nebyl.
Předpokládat, že vklad vlastnického práva bude rozhodnutím katastrálního úřadu povolen a podat daňové přiznání ve stanovené zákonné lhůtě do 31. ledna.
Tímto způsobem se lze vyhnout všem nepříjemnostem a správce daně proti tomuto postupu nebude jistě nic namítat. Pokud by došlo k situaci, že vklad práva nebude povolen, bylo by nutné tuto skutečnost se správcem daně následně projednat.
Je tedy na novém vlastníkovi nemovitosti, jaký postup zvolí. Lze mu doporučit druhou variantu, protože vyhovuje osvědčenému pravidlu “jít cestou nejmenšího odporu". Je lépe, pokud to není ve zvláštních případech nutné, nedostávat se s finančním úřadem zbytečně “do křížku".