Konzultace

JUDr. Jiří Kroupa

Střet vlastnických práv k pozemku a ke stavbě
“Neoprávněná stavba” a ochrana vlastníka pozemku podle nálezu Ústavního soudu III. ÚS 455/03

ilustrační fotoProblém tzv. “neoprávněných staveb”, tedy staveb postavených neoprávněně na cizím pozemku, bývá nahlížen především správněprávně, zejména z pohledu souladu se stavebním zákonem č. 50/1976 Sb. Neméně zajímavé je ovšem řešení dané věci z pohledu práva občanského, tedy vztahu mezi “neoprávněným” stavebníkem a vlastníkem pozemku. Klíčovým ustanovením je zde § 135c občanského zákoníku a jeho základní teoretické souvislosti lze mimo jiné nalézt i v nedávném nálezu Ústavního soudu. Výše uvedené ustanovení § 135c občanského zákoníku (č. 40/1964 Sb.) ve svém odstavci 1 vychází z principu uvedení pozemku do původního stavu, což jinými slovy znamená odstranění “neoprávněné stavby”. Odstranění je pak realizováno na základě soudního rozhodnutí na návrh vlastníka pozemku, přičemž ale ustanovení jasně uvádí, že soud tak učinit může, ale nemusí. Druhou alternativu nabízí odstavec 2 § 135c, a sice přikázání stavby do vlastnictví vlastníku pozemku za náhradu a s jeho souhlasem, a to v případě, že by odstranění stavby nebylo účelné. Je ovšem evidentní, že takové řešení nebude většinou oboustranně přijatelné a v praxi tak často dojde na aplikaci § 135c odst. 3, podle něhož soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.

Jak je vidět, rozhodovací pravomoc soudu zde má velmi široké pole působnosti, což na straně jedné zaručuje patřičné zohlednění okolností konkrétního případu, zároveň však otevírá prostor pro případné spory. Klíčovým faktorem je zde pak ustanovení Listiny základních práv a svobod (dále jen Listina), která ve svém čl. 11 odst. 4 výslovně stanoví, že vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné jen ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. Při svém rozhodování podle § 135c se musí soudy pohybovat uvnitř tohoto rámce.

Dne 28. 6. 2002 byl rozsudkem Okresního soudu v Lounech zamítnut návrh J. a R. R. na odstranění části stavby A. C. a M. C., která přesahovala na pozemek navrhovatelů a byla tedy v daném rozsahu “stavbou neoprávněnou”. Konkrétně se jednalo o dílnu, která byla přistavěna k objektu na sousedním pozemku a která svojí částí hranici pozemků překračovala. Okresní soud v Lounech pak dále vydal doplňující rozsudek (16. 8. 2002), ve kterém ve prospěch vlastníků stavby zřídil věcné břemeno (vlastníci pozemku byli povinni strpět užívání části svého pozemku a rovněž umožnit vlastníkům stavby vstup na svůj pozemek za účelem údržby stavby). Rovněž byla stanovena výše náhrady za toto věcné břemeno.

Své závěry postavil Okresní soud především na povaze přesahující stavby, která se jako přístavba stala součástí hlavní stavby na sousedním pozemku ve smyslu § 120 odst. 1 občanského zákoníku a vytvořila s ní nedělitelný celek, resp. stala se od hlavní stavby neoddělitelnou bez toho, že by tato hlavní stavba byla znehodnocena. Proto Okresní soud dospěl k závěru o neúčelnosti odstranění přístavby, neboť faktor znehodnocení hlavní stavby podle něj převážil nad faktorem malého hospodářského významu přístavby. Omezení vlastnického práva majitelů pozemku se navíc Okresnímu soudu nejevilo jako zásadní.

Z pohledu konformity s čl. 11 odst. 4 Listiny pak Okresní soud konstatoval, že v daném případě je vlastnické právo k pozemku omezeno skutečně ve veřejném zájmu, byť se tak úzce vzato děje ve prospěch jiného soukromého subjektu. Veřejný zájem je pak třeba spatřovat v nutnosti uspořádat vztahy mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku a “nastolit stav právní jistoty”.

Krajský soud v Ústí nad Labem rozsudek nižšího soudu potvrdil (10. 6. 2003) s tím, že zdůraznil nutnost specifického posuzování každého konkrétního případu. Podle § 135c má soud možnost zvolit i jiné alternativy než odstranění stavby, pokud by toto bylo neúčelné. Při tom soud jmenoval některé aspekty, kterým je třeba při posuzování účelnosti odstranění stavby věnovat pozornost a které se musí vzájemně porovnávat:

S ohledem na výše uvedenou povahu přístavby jako součásti hlavní stavby a na všechny další okolnosti pak Krajský soud shledal zřízení věcného břemene jako nejúčelnější řešení.

Vlastníci pozemku reagovali ústavní stížností podle čl. 87 odst. 1 písm. d) Ústavy, resp. podle § 72 odst. 1 písm. a) zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu. Argumentace stěžovatelů byla postavena především na rozdílném výkladu pojmu “veřejného zájmu”, kdy “nastolení stavu právní jistoty” novým uspořádáním vztahů mezi vlastníky pozemku a stavby není možné za součást veřejného zájmu považovat. Podle stěžovatelů by pak “kdokoliv mohl zabrat pozemek jiného rozšířením své stavby, čímž by neoprávněně zabraný pozemek fakticky vyvlastnil a omezil dispozice vlastníka s ním, načež by tento protiprávní stav byl legalizován ve prospěch tohoto porušitele.” Pokud jde o možnost odstranění součásti stavby hlavní, zde byli stěžovatelé toho názoru, že jisté ekonomické znehodnocení hlavní stavby není na překážku a žádný právní předpis takový postup nezakazuje, a to s ohledem na protiprávnost jednání stavebníka – vlastníka stavby. Vzhledem k údajné absenci veřejného zájmu pak měla dostat ochrana vlastnického práva v čl. 11 Listiny přednost před ohledem na ekonomickou újmu vlastníka stavby, v důsledku čehož považovali stěžovatelé rozhodnutí obecných soudů za odporující čl. 11 odst. 4 Listiny, resp. čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod (vyhlášena pod č. 209/1992 Sb.).

O stížnosti Ústavní soud rozhodl 25. ledna 2005 nálezem III. ÚS 455/03, ve kterém dal stěžovatelům obecně za pravdu a napadené rozsudky zrušil. Zároveň se však zcela neztotožnil s veškerou argumentací obsaženou ve stížnosti.

Předně se ve svém nálezu Ústavní soud zabývá pojmem “veřejného zájmu”, přičemž uvádí několik definic používaných judikaturou českou i zahraniční včetně Evropského soudu pro lidská práva. Zároveň ale konstatuje, že všechny dostupné definice jsou vysoce obecné, což vyplývá již z povahy pojmu samého, resp. z velmi různorodého a širokého pole jeho aplikace.

Úplný text je v časopise Veřejná správa č. 15/2005.

Další informace [nápis]
Číslo 15/2005
Časopis Veřejná správa č. 15/2005
Časopis Veřejná správa
Další
E-mail