Rozhovor

s Ing. Milošem Paterou,
poslancem PS PČR

Chybí pojistka proti spekulacím při zápisu vlastnictví

Předložení poslanecké novely zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických práv k nemovitostem odůvodňujete snahou vyloučit z vkladového řízení vliv spekulativních obstrukcí. Podle stanoviska vlády by však vámi navržený způsob mohl vést k obecnému zpochybnění spolehlivosti údajů zapisovaných do katastru nemovitostí. Co by se předkládanou úpravou v zákoně změnilo a čím vás praxe v této oblasti k jejímu předložení motivovalo?

Katastrální úřady mají mimo jiné za úkol rozhodovat o zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Předpisem, který řízení před úřadem upravuje je mimo jiné správní řád. Jeho nynější úprava klade katastrálním úřadům za povinnost řízení přerušit, čili věc dočasně nevyřizovat, pokud je podána u soudu žaloba, která může mít za následek změnu vlastnických poměrů. Zpochybněno může být vlastnictví prodávajícího, tedy že předchozí smlouva, podle které věc koupil, je neplatná, nebo oprávnění s předmětem prodeje nakládat, to bývá časté u obcí. Až potud je vše v pořádku. Všichni ovšem neustále slyšíme o pomalosti našich soudů. Nechci je kritizovat, ale i bleskové vyřízení žaloby, při zachování všech nezbytných procedur trvá minimálně 6 měsíců. Všichni ovšem víme, že takový – ideální chod věci, je v praxi vzácnou výjimkou a řízení trvá většinou několik let. A na celou tuto dobu je vkladové řízení přerušeno. Zcela fatální je ovšem situace, kdy žaloba má nějaký nedostatek a žalobce je vyzýván k jeho odstranění, nebo žalobce požádá o osvobození od soudního poplatku či ustanovení zástupce ex offo. Řízení se pak může protáhnout na dlouhá léta, aniž by byla řešena věcná stránka problému. Pokud měl kupující v úmyslu čerpat hypotéku, úvěr nebo podobný zdroj peněz, jak je pravidlem u drtivé většiny občanů, kteří žijí z platu, až řízení skončí, budou jeho poměry jiné. Tento stav neušel pozornosti novodobým vyděračům, kteří jsou nazýváni obstrukčními spekulanty. Postupují tak, že vytipují vhodnou nemovitost, ohledně které jsou jednak činěny majetkové dispozice, jednak jejich nabyvatel je dostatečně solventní a potřebuje, aby řízení na katastru proběhlo dostatečně rychle, a podají žalobu na základě vykonstruovaných nebo účelově vytvořených důvodů, jejímž jediným účelem je zablokovat převod. Vlastník má pak dvě možnosti. Buď se dlouhá léta o tuto nesmyslnou žalobu soudit a po celou dobu mít blokované vlastnictví, nebo vyplatit odstupné, lépe řečeno “výpalné”, neboť to nic jiného není. Spekulant vezme žalobu zpět a ve vkladovém řízení se pokračuje. Problém tkví v tom, že soudce, i když je mu zcela zřejmé, že žaloba je nesmyslná, musí jí vyřizovat se stejnou pečlivostí a se stejným přístupem, jako žalobu řádnou. Katastrální úřad je v obdobném postavení. I když by žaloba byla podána z důvodu nesmyslného, musí řízení přerušit, neboť zákon mu to přikazuje. Obstrukční spekulanti prostě objevili “díru” v systému, kterou zneužili. Postoj policie a státního zastupitelství k trestním oznámení na toto téma je po pravdě řečeno tristní. Pro orgány činné v trestním řízení je totiž obtížně přijatelná myšlenka, že podáním soudní žaloby může být páchán trestný čin. Nechápou totiž, že není páchán trestný čin podáním žaloby, ale tím, že za její “ztažení” je požadováno peněžité plnění, přičemž trváním na žalobě je působena újma.

V jakých případech jsou tyto obstruce časté. Mohou být tímto způsobem zablokovány například převody obecních bytů?

Případy zablokování převodů nemovitostí obecních bytů, třeba za účelem přesunutí rozhodnutí o privatizaci do působnosti jiného složení zastupitelstva, je relativně časté. Časté jsou i útoky zaměřené na nadnárodní společnosti, které v České republice investují, a pro dokončení investice jsou schopni zaplatit často nedůvodné odstupné v řádech milionů. Vědí totiž, že u soudu nemá smysl se čehokoliv domáhat, neboť systém nemá daleko k procesu kafkovských dimenzí, který nesleduje účel sporu ale zachování podivného vnitřního rituálu s výsledkem leckdy více než překvapivým. Česká republika proto již získává takovou pověst, že v rozpočtu investic se již počítá s tímto “výpalným”, které směřuje do kapes podvodníků a faktických zlodějů. Je lhostejno, že máme moderní předpisy pro postup před soudem, pokud nejsme schopni zajistit rychlou a efektivní obranu poctivě nabytého majetku. Právo, které není efektivně realizovatelné nemá hodnotu ani papíru, na kterém je napsáno a investory nezajímá, že naše předpisy jsou kvalitní. Chtějí výsledek a mají na ten výsledek právo.

Je ale vůbec možné eliminovat právo obracet se ve všech sporných případech na soudy? V tomto případě, neprovést zápis vlastnictví do té doby, než bude vyvrácena vznesená pochybnost, byť se i soudci zdá být spekulativní?

O tom to není. Je sice právem každého občana obracet se na soudy. Je ovšem mylnou premisou, že toto právo nemá hranic. Končí tam, kde začínají práva dalších osob a nikdo nebude pochybovat o tom, že pokud podáním nedůvodné žaloby způsobím jinému škodu, budu za ní odpovídat. Jako nejjednodušší příklad si lze představit nedůvodný spor, který zabrání prodeji pozemku za výhodnou cenu (od doby nabídky do doby skončení sporu dojde k poklesu cen). Lze si pak představit i tu situaci, kdy škůdce se bude dovolávat toho, že sice nedůvodný spor vyvolal, ale že soudy měly postupovat rychleji a vyřídit jeho žalobu dříve, než ceny pozemků klesly. Schválením navrhované novelizace by bylo postupům obstrukčních spekulantů zabráněno, protože by jim byl odebrán nástroj, kterého zneužívají.

Jakým způsobem?

Tam, kde je žaloba na věcném základě, může k zablokování převodu dojít - na základě předběžného opatření soudu. Zde je již prostor pro úvahu soudce, který předběžné opatření ve zjevně nesmyslných případech prostě nevydá. Naopak ho ovšem vydá tam, kde je blokace potřeba. A právě této právní úpravy v době schvalování původní a nyní novelizované úpravy, nebylo.

zeptala se Alexandra Štefanová

Další informace [nápis]
Číslo 9/2005
Časopis Veřejná správa č. 9/2005
Časopis Veřejná správa
Další
E-mail