Příloha
Vzhledem k tomu, že již byla publikována řada článků o novele občanského zákoníku v oblasti nájmu bytů, zmíním se jen stručně o nejdůležitějších změnách, a následně budu věnovat pozornost některým problémům, které bude třeba v souvislosti s novou právní úpravou řešit.
Nově je umožněno sjednání nájemní smlouvy na dobu výkonu práce pro pronajímatele a v této souvislosti je nově řešeno i ukončení nájemního vztahu. Zákon člení případy skončení pracovního poměru do dvou skupin podle důvodů skončení, a tyto důvody ovlivňují další trvání nájemního vztahu. V první skupině jde o případy, kdy nájemce přestane vykonávat práce pro pronajímatele bez vážného důvodu na své straně. V tomto případě nájem bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž bylo ukončeno vykonávání prací. Do druhé skupiny se řadí případy, kdy nájemce skončil vykonávání práce pro pronajímatele, ale měl k tomu vážný důvod. Za takový důvod se považuje splnění podmínek pro přiznání starobního nebo invalidního důchodu, dále skutečnost, že nájemce nemůže podle lékařského posudku vykonávat sjednanou práci a pronajímatel pro něj nemá jinou vhodnou práci, nebo skončení pracovního poměru výpovědí danou pronajímatelem z důvodu organizačních změn. Podle ustanovení § 710 odst. 5 se nájem bytu za těchto okolností změní na dobu neurčitou, a to od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k ukončení práce.
Od 31.3. 2006 má pronajímatel právo (nikoli povinnost) v souvislosti s uzavřením smlouvy o nájmu požadovat po nájemci složení tzv. kauce, avšak pouze za podmínek stanovených v zákoně. Dle zákona je třeba kauce všech nájemců uložit na zvláštní účet, přičemž náklady na vedení zvláštního účtu, na kterém jsou u peněžního ústavu uloženy peněžní prostředky nájemců, nese pronajímatel. Podle odst. 3 je pronajímatel oprávněn peněžní prostředky, které nájemce složil v souvislosti s uzavřením předmětné smlouvy, použít pouze na základě vykonatelného rozhodnutí soudu nebo vykonatelného rozhodčího nálezu nebo písemného uznání nájemce. Z odst. 3 rovněž vyplývá, že nájemce je povinen do jednoho měsíce doplnit peněžní prostředky na účtu u peněžního ústavu na původní výši, pokud je pronajímatel v souladu se zákonem čerpal. Nesplnění této povinnosti je výpovědním důvodem podle § 711 odst. 2 písm. b) – lze dát výpověď bez přivolení soudu. Po skončení nájmu je pronajímatel povinen vrátit nájemci peněžní prostředky i s příslušenstvím – tj. i s úroky, a to do jednoho měsíce po skončení nájmu. Vzhledem k tomu, že kauce je jistota, která je vázána na trvání nájemního vztahu, je nutné v této měsíční lhůtě vypořádat závazky, které lze k datu skončení nájmu vyčíslit. Pozdější pohledávky je třeba uplatňovat z titulu obecné úpravy zániku pohledávky. Ačkoliv zákon neřeší v přechodných ustanoveních dopad nové úpravy na dříve uzavřené smlouvy sledující obdobný účel, nelze podle mého názoru jednoznačně říci, že na ně nová úprava dopadá, neboť tyto dřívější smlouvy mohly být uzavírány podle ustanovení občanského zákoníku, která s nájmem bytu nijak nesouvisejí (především jako inominátní smlouvy, nelze však vyloučit ani jiný smluvní typ.
Obecná úprava nájmu obsažená v občanském zákoníku je založena na obnovování nájmu sjednaného na dobu určitou, přímo ze zákona: Pro nájem bytů bylo použití ustanovení § 676 odst. 2 s účinnosti zákona - tedy od 31. března 2006 - již neplatí ustanovení, podle kterého užívá-li nájemce věc (byt) i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodal návrh na vydání věci nebo vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně; a to nejdéle na dobu jednoho roku. Pronajímatel již tedy není v případě podání žaloby na vyklizení bytu vázán 30denní lhůtou; nehrozí již obnovení smlouvy ze zákona. Na druhou stranu se však nájemce již nemůže, u smluv uzavřených na dobu určitou, spoléhat na “automatické” obnovování smlouvy ze zákona. Není však vyloučeno, aby si pronajímatel s nájemcem obnovování smlouvy dohodli ve smlouvě. Dohody o obnovování nájemního vztahu uzavřené před účinností novely zůstávají i nadále v platnosti, pokud neobsahují přímo odkaz na použití § 676 odst. 2, které bylo pro byty novelou vyloučeno.
Nová úprava dále umožňuje pronajímateli a nájemci, aby se dohodli, že pronajímatel předá při uzavření nájemní smlouvy nájemci byt ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud se rovněž dohodnou, že nájemce provede úpravy předávaného bytu. Současně se pronajímatel a nájemce dohodnou o vzájemném vymezení práv a povinností (tedy i na vypořádání nákladů, které nájemce investoval do majetku pronajímatele). Pokud by dohoda o provedení úprav neobsahovala ujednání o náhradě nákladů, bylo by nutné použít obecné ustanovení § 667, podle kterého může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Tohoto práva se nájemce nemůže do budoucna vzdát.
Občanský zákoník neobsahuje úpravu, podle které by přijetí další osoby do společné domácnosti nájemce podléhalo souhlasu pronajímatele. Proto je souhlas pronajímatele nutný pouze k přijetí podnájemce do bytu a není nutný k přijetí příslušníka domácnosti. Pro výkon práva nájemce přijmout další osobu do bytu jako příslušníka domácnosti platí obecná zásada, že tím nesmí dojít k zasahování do práv a oprávněných zájmů jiných a výkon tohoto práva nesmí být v rozporu s dobrými mravy. Příslušníci domácnosti mají k bytu právo, které je odvozené od práva nájemce; nejsou tedy v přímém vztahu k pronajímateli. Právo domáhat se vyklizení osob, které svůj právní důvod odvozují od práva nájemce, má tedy zásadně vždy pouze nájemce bytu a nikoli pronajímatel. Právní důvod bydlení příslušníků domácnosti se zánikem práva nájemce zaniká. Může však dojít k přechodu práva nájmu bytu, pokud jsou splněny podmínky uvedené v § 706 a následujících.
S ohledem na tyto principy platné úpravy, která neobsahuje ustanovení, dle kterého by přijetí další osoby (s výjimkou například osoby v blízkém rodinném vztahu) podléhalo souhlasu pronajímatele, bylo ustanovení § 689 nově rozšířeno o odst. 2 a 3, aby byla zajištěna informovanost pronajímatele o osobách zdržujících se v pronajatém bytě. Tato nová úprava ukládá nájemci bytu povinnost oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob žijících s nájemcem v tomto nájemním bytě. Úpravu oznamovací povinnosti obsahovaly dříve platné předpisy Ministerstva financí ČR o regulaci nájemného (zrušené Ústavním soudem); po jejich zrušení nebyla tato povinnost nikde přímo upravena. Od této občanskoprávní povinnosti, která souvisí bezprostředně s nájemním vztahem, je však nutné odlišit přihlašování osob k trvalému pobytu podle zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Tato veřejnoprávní norma plní jinou funkci - evidenci obyvatel - a nijak nesouvisí s právy a povinnostmi vyplývajícími z nájemního vztahu.
Podle nové úpravy je nájemce povinen pronajímateli písemně oznámit veškeré změny v počtu osob, které žijí s nájemcem v bytě, a to do 15 dnů, kdy k této změně došlo. V písemném oznámení nájemce uvede jména, příjmení, data narození a státní příslušnost těchto osob. Pokud nájemce oznámí pronajímateli pouze některé z těchto údajů, nesplní tuto povinnost. Nesplní-li nájemce oznamovací povinnost podle odst. 2 ani do jednoho měsíce (tento časový údaj by měl být i vymezující pro určení, zda osoby s nájemcem v bytě žijí, či zda jde pouze o “návštěvu”), považuje se to za hrubé porušení povinnosti ze strany nájemce bytu podle § 711 odst. 2 písm. b) a jedná o výpovědní důvod bez přivolení soudu. Smyslem tohoto ustanovení není postihovat krátkodobé návštěvy; toto ustanovení má zlepšit informovanost pronajímatelů, pokud jde o pohyb osob žijících v jeho domě, respektive v jednotlivých bytech. Upozorňuji na to, že jde o všechny osoby, které žijí s nájemcem v daném nájemním bytě; nejde tedy jen o osoby, které žijí s nájemcem ve společné domácnosti (ty samozřejmě nájemce oznamuje pronajímateli rovněž), ale jde také o osoby, které s ním žijí v bytě aniž by vedly s nájemcem společnou domácnost (vedou domácnost odděleně od nájemce). Tato informovanost může mít i určitý vliv na rozúčtování těch služeb, pro které je určující počet osob v bytě. Bezprostřední vazba zde však zakotvena není.
Rovněž ustanovení o přechodu práva nájmu byla změnami občanského zákoníku dotčena
V prvním odstavci § 706 je upraven přechod nájmu v rámci vymezené příbuzenské skupiny. Od úpravy účinné před novelou se nová úprava liší tím, že vnuci byli přeřazeni ze skupiny první (pro kterou zákon stanoví podmínky soužití ve společné domácnosti alespoň v den smrti) do skupiny druhé, kde je požadavek soužití ve společné domácnosti po dobu nejméně tří let. Nové podmínky se však vztahují pouze na vnuky, jejichž spolužití ve společné domácnosti započalo po účinnosti zákona. Je nutno rovněž upozornit na nový zákon o registrovaném partnerství č. 115/2006 Sb., na jehož základě byla první skupina osob blízkých, kde k přechodu práva nájmu postačí soužití ve společné domácnosti v den smrti, rozšířena o registrovaného partnera.
Odstavec druhý, který upravuje přechod práva nájmu ostatních osob, které nejsou považovány za osoby blízké, stanoví podmínku soužití ve společné domácnosti po dobu nejméně tří let. Tuto podmínku musí tedy od účinnosti zákona splnit i vnuk nájemce v případě že společné soužití započalo po účinnosti novely; v případě vnuků však zákon umožňuje, aby soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodl, že se vnuk stává nájemcem, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři roky.
Zvláštní skupinu v odstavci 2 nové právní úpravy tvoří osoby, které nájemce přijal do bytu po účinnosti nové úpravy, V těchto případech není rozhodné, kdy nájemní smlouva byla uzavřena, jestli před nebo po účinnosti novely, ale rozhodné je, kdy byla další osoba do bytu přijata. Pokud byla taková osoba přijata do bytu před účinností novely, platí pro ni původní znění § 706, a tedy postačí k přechodu práva nájmu ve společné domácnosti po dobu tří let, pokud taková osoba nemá vlastní byt. Pokud byla další osoba přijata do bytu po účinnosti novely, dojde k přechodu nájmu pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodnou
(to ovšem neplatí v případě vnuka). Zákon nestanoví blíže, kdy tato písemná dohoda má být uzavřena. Ze zákona jednoznačně vyplývá, že se jedná pouze o osoby, které s nájemcem nežily v době uzavření nájemní smlouvy. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena před účinností novely a nájemce přijal po její účinnosti další osobu do bytu, přejde na tuto osobu nájem pouze v případě, že se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodnou.
Zánik nájmu bytu
Občanský zákoník upravuje v tomto paragrafu způsoby zániku nájmu bytu. Podle tohoto ustanovení zanikne nájem bytu písemnou dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem nebo písemnou výpovědí. V případě, že byl nájem bytu sjednán na dobu určitou, skončí nájem uplynutím této doby.
Výčet způsobů zániku nájemního vztahu není v tomto paragrafu vyčerpávající. Nájem bytu může zaniknout v důsledku odstoupení od smlouvy podle § 679. Zaniká rovněž smrtí nájemce, pokud nedochází ve smyslu § 706, § 707 a § 708 k přechodu nájmu bytu na osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti po dobu stanovenou zákonem a nemají vlastní byt. V případě, že zanikne předmět nájmu (byt nebo nemovitost) – např. v důsledku živelní pohromy nebo v případě stavebních úprav - zaniká rovněž nájem bytu (§ 680 odst. 1).
Novela přináší poměrně zásadní změny v případě výpovědi nájmu bytu. V ustanovení § 710 odst. 2 bylo provedeno zpřesnění dosavadní úpravy výpovědní lhůty. Novou dikcí se stanoví, že výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi nájemního vztahu. Ostatní podmínky - spočívající zejména v tom, že výpověď musí být písemná, že musí obsahovat lhůtu, ve které nájemní vztah skončí, dále že výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí končit ke konci kalendářního měsíce – zůstaly v nezměněné podobě.
Výpověď
Nadále platí, že pronajímatel může dát výpověď z bytu pouze z důvodů uvedených v zákoně, a to jednak s přivolením soudu nebo bez přivolení soudu. Nové ustanovení § 711 zavádí právo pronajímatele vypovědět nájem bez přivolení soudu, avšak jen v zákonem stanovených případech. Důvody k takové výpovědi spočívají výhradně v osobě nájemce – jestliže se ze strany nájemce bytu jedná o hrubé porušování dobrých mravů v domě nebo povinností vyplývajících z nájmu bytu, zejména neplacení nájemného; do této skupiny jsou zařazeny i výpovědní důvody spočívající v porušení povinnosti nájemce ohlásit změny v počtu osob a důvody spočívající v nedoplnění kauce do potřebné výše, dále skutečnost, že má nájemce více bytů, neužívání nebo jen občasné užívání bytu bez vážných důvodů, neužívání bytu zvláštního určení nebo v případě užívání bytu v domě zvláštního určení osobou zdravotně nepostiženou. Takto lze však postupovat až u výpovědí podaných po účinnosti zákona – tj. po 31. březnu 2006. Výpověď pronajímatele musí mít písemnou formu a musí být nájemci doručena. Pro doručování výpovědi i pro doručování oznámení o zvýšení nájemného lze vycházet z obecné úpravy občanskoprávních vztahů.
Doručování v soukromoprávních vztazích - teorie dojití
Základní právní úprava obsažená v Občanském zákoníku
§ 40 ObčZ uvádí: "Nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný. Písemně uzavřená dohoda může být změněna nebo zrušena pouze písemně. Písemný právní úkon je platný, je-li podepsán jednající osobou; činí-li právní úkon více osob, nemusí být jejich podpisy na téže listině, ledaže právní předpis stanoví jinak. Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky v případech, kdy je to obvyklé. Písemná forma je zachována, je-li právní úkon učiněn telegraficky, dálnopisem nebo elektronickými prostředky, jež umožňují zachycení obsah právního úkonu a určení osoby, která právní úkon učinila."
Je zjevné, že v zaslání dokumentu, dálnopisem, či elektronicky nebude k dispozici doklad o převzetí takového právního úkonu, přesto však jsou i tyto právní úkony platné a dojitím do sféry adresáta nastávají jejich hmotně právní účinky.
43a ObčZ a § 43c ObčZ - komentář:
Postup při uzavírání smluv
Smlouva, jako typicky dvoustranný právní úkon (eventuálně vícestranný), vzniká ze dvou jednostranných adresovaných právních úkonů dvou různých stran. K jejich vzniku se vyžaduje, aby jejich adresovanost byla vzájemná, byly obsahově shodné a vyjadřovaly smluvní konsensus.
První z obou jednostranných úkonů je návrh na uzavření smlouvy (nabídka, oferta). Je to projev vůle, kterým navrhovatel nabízí přijímajícímu (eventuálně více přijímajícím osobám), aby s ním uzavřel smlouvu o obsahu uvedeném v nabídce. Návrh obsahuje dva prvky. První se týká nabízeného smluvního konsensu, směřuje k uzavření smlouvy, druhý spočívá ve stanovení obsahu budoucí smlouvy. Návrh působí od doby, kdy dojde osobě, které je určen. Tento závěr vyplývá z toho, že návrh je úkonem adresovaným. Pokud by byl učiněn projev vůle blíže neurčeným osobám, nejde o návrh na uzavření smlouvy, ale jen o podnět k podávání návrhů (např. inzerát). Od okamžiku dojití návrhu do sféry adresáta, je návrh pro navrhovatele závazný. Není nezbytné, aby se adresát seznámil s obsahem návrhu, dostačuje, že měl objektivně možnost seznat jeho obsah (§ 45 odst. 1). Zákon odlišuje okamžik, kdy projev vůle byl proveden, například sepsán v listinné podobě a podán k poštovní přepravě, a okamžik, kdy návrh dojde adresátovi. Po tuto dobu ještě není pro navrhovatele závazný, a proto může být navrhovatelem zrušen (odst. 2 věta druhá), projev o zrušení musí dojít adresátovi dříve nebo alespoň současně s návrhem. Pokud by zrušení došlo adresátovi až po dojití návrhu, už nedojde ke zrušení návrhu, protože ten již je pro navrhovatele závazný.
Druhým jednostranným právním úkonem nezbytným k uzavření smlouvy je přijetí návrhu (akceptace). Přijetím dává přijímající navrhovateli najevo svůj projev vůle, kterým přijímá jeho návrh a uzavírá s ním smlouvu o obsahu uvedeném v nabídce. Přijetí návrhu může být uskutečněno výslovným prohlášením nebo jiným jednáním (např. poskytnutím plnění). V každém případě musí jít o projev vůle uskutečněný včas, tj. v době závaznosti návrhu.
Také akceptace je právním úkonem adresovaným, tj. nabývá účinnosti až v okamžiku, kdy dojde do sféry adresáta, jímž je navrhovatel. Není nezbytné, aby se navrhovatel seznámil s obsahem akceptace, dostačuje, že měl objektivně možnost seznat jeho obsah (§ 45 odst. 1). Zákon odlišuje okamžik (obdobně jako u návrhu na uzavření smlouvy), kdy akceptační projev vůle byl proveden, například sepsán v listinné podobě a podán k poštovní přepravě, a okamžik, kdy návrh dojde adresátovi, tj. navrhovateli. Po tuto dobu ještě není pro akceptanta závazný, a proto může být přijímací osobou odvolán (odst. 2 věta druhá), projev o odvolání musí dojít navrhovateli dříve nebo alespoň současně s návrhem. Pokud by odvolání došlo navrhovateli až po dojití akceptace, již nedojde k odvolání akceptace, protože ta již je pro akceptanta závazná. Zákon na tomto místě volí odlišnou dikci, než u stejné konstrukce použitelné u návrhu (srov. zrušení návrhu a odvolání akceptace).
Ačkoli v našem případě nedochází k uzavření nové smlouvy ani ke smluvnímu konsensu o její změně, nýbrž k jednostrannému adresovanému úkonu ze strany pronajímatele. Přesto lze vycházet i z těchto ustanovení, neboť smlouva je uzavřena na základě dvou kvalifikovaných právních úkonů, kdy se rovněž uplatní teorie dojití.
§ 45 ObčZ- vlastní teorie dojití - komentář:
Ve většině případů jsou právní úkony adresované, tj. jsou určeny konkrétnímu okruhu subjektů (neadresované nemají blíže určené adresáty). Z povahy adresovaných úkonů vyplývá, že ke své perfekci (vzniku) vyžadují, aby byly seznatelné těmi osobami, kterým jsou určeny (uplatňuje se tzv. teorie dojití). Nedošel-li projev vůle jednajícího do sféry adresáta, právní úkon není perfektní. Projev vůle dojde adresátovi, jakmile se dostane do sfér jeho dispozice, tzn. v okamžiku, kdy adresát nabude objektivní možnost seznámit se s obsahem projevu vůle. Dojití projevu vůle do sféry adresáta dovršuje proces vzniku jednostranného právního úkonu. Z použití teorie dojití vyplývá i závěr, že před dojitím projevu vůle adresátovi (eventuálně zároveň) lze učiněný projev vůle jednostranně odvolat.
§ 677 ObčZ Výpověď - komentář:
Výpověď je obecným důvodem zániku závazku sjednaného na dobu neurčitou (srov. § 582 občanského zákoníku). Uvedené se uplatní i u nájmu dohodnutého na dobu neurčitou. V některých případech je však výpověď z nájmu též důvodem pro ukončení nájmu sjednaného na dobu určitou; tak je tomu např. u nájmu bytů (§ 711 občanského zákoníku) nájmu nebytových prostor
(§ 9 zákona č. 116/1990 Sb.) a nájmu honitby (§ 16 odst. 4 zákona č. 23/1962 Sb., ve znění pozdějších předpisů).
Výpověď je jednostranným adresovaným právním úkonem pronajímatele nebo nájemce, jehož účinnost nastává dojitím tohoto projevu vůle do sféry adresáta. Na rozdíl od odstoupení od nájemní smlouvy (srov. Např. § 679 občanského zákoníku) působí zánik nájemního vztahu až uplynutím výpovědní lhůty. Výpověď je právní skutečností působící zánik nájemního vztahu; proto se musí týkat celého předmětu nájmu, nikoli jen jeho části.
Obecně není stanovena písemná forma výpovědi; byla-li však nájemní smlouva uzavřena písemně, musí mít písemnou formu též výpověď z nájmu (srov. § 40 odst. 2 občanského zákoníku), jejíž nedodržení má za následek absolutní neplatnost tohoto právního úkonu. Písemná forma může být též stanovena dohodou účastníků; její nedodržení je důvodem relativní neplatnosti výpovědi (§ 40a, věta třetí občanského zákoníku).
Nájem lze obecně vypovědět i bez udání důvodu. K omezení možnosti dát výpověď z nájmu pouze ze stanovených výpovědních důvodů může dojít na základě dohody účastníků, respektive na základě zákona (srov. např. § 711 a 711a občanského zákoníku).
Z rozhodnutí Nejvyššího soudu čj. 28 Cdo 72/2004
“Pokud jde o doručení adresátovi písemného právního úkonu je relevantní znění § 40 odst. 4 občanského zákoníku o telegraficky učiněném písemném právním úkonu; zejména však je žádoucí aplikovat, při nedostatku explicitní obecné právní úpravy, per analogiam legis § 43a odst. 2 a především § 45 odst. 1 občanského zákoníku. Interpretace posledně citovaných ustanovení je zcela konstantní v tom směru, že jednostranný písemný projev vůle je účinný vůči adresátovi okamžikem, respektive dnem, kdy se ocitne v jeho dispoziční sféře a adresát má možnost se s jeho obsahem seznámit; není tedy rozhodující, že o obsahu právního úkonu adresát v tento den dosud neví. V posuzované věci nepochybně bylo možné mít za prokázáno, že již telegram žalobce s obsahem odpovídajícím výzvě k vydání věcí byl prvnímu žalovanému vložen do poštovní schránky dne 28. 4. 1995. Adresát výzvy, jenž se podle obsahu spisu v místě bydliště (ve smyslu výkladu dále uvedeného pojmu) zdržoval, byl tedy schopen se seznámit s jejím obsahem téhož dne - nehledě na dny bezprostředně následující (stále ještě v zákonné lhůtě), v nichž byl doručován i doprovodný expresní doporučený dopis žalobce.
Důkaz o dojití do dispoziční sféry
Zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále také jen OSŘ), jakožto základní procesní předpis ve svém § 125 [Druhy důkazů] uvádí: "Za důkazy mohou sloužit všechny prostředky, jimiž lze zjistit stav věci, zejména výslech svědků, znalecký posudek, zprávy a vyjádření orgánů a právnických osob, listiny, ohledání a výslech účastníků. Pokud není způsob provedení důkazu předepsán, určí jej soud." Z výše uvedeného vyplývá, že vzhledem k tomu že úprava občanskoprávních vztahů, neřeší explicitně otázku doručování, uplatňuje se v této oblasti tzv. “teorie dojití” vyplývající z obecné úpravy občanskoprávních vztahů. Při uplatňování této teorie je podstatné, zda navrhovatel průkazným způsobem osvědčí obvyklými důkazními prostředky, že písemný návrh (oznámení, výpověď) došel do dispoziční sféry adresáta, a ten měl možnost se s ním seznámit (ať už ji využil či nikoli).
Náležitosti výpovědi
Výpověď musí mít stanovené náležitosti jinak je absolutně neplatná. Tyto náležitosti jsou stanoveny odchylně v případě výpovědi bez přivolení soudu, od náležitostí výpovědi v případech, kdy je nutné soudní přivolení. V případě výpovědi bez přivolení soudu musí pronajímatel ve výpovědi uvést důvod výpovědi, výpovědní lhůtu (§ 710 odst. 2) a musí nájemce bytu poučit o možnosti podat do 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. V případě, že nájemci podle zákona přísluší bytová náhrada, musí výpověď obsahovat rovněž závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. Vzhledem k tomu, že pronajímatel má ze zákona povinnost při použití výpovědních důvodů podle § 711 zajistit nájemci jako bytovou náhradu pouze přístřeší, má se za to, že výpověď musí obsahovat závazek pronajímatele zajistit nájemci toto přístřeší (jako bytovou náhradu svého druhu). Současně lze z dikce zákona dovodit, že ke splnění této povinnosti postačí, pokud pronajímatel ve výpovědi uvede, že k datu skončení nájmu, případně vyklizení bytu, zajistí možnost uzavřít například ubytovací smlouvu ve smyslu § 754 nebo uzavře takovou smlouvu ve prospěch třetí osoby (§ 50).
Pokud se nájemce obrátí na soud se žalobou na určení neplatnosti výpovědi, nese zároveň důkazní břemeno při vyvracení skutečnosti uvedených pronajímatelem ve výpovědi jako výpovědní důvod.
Z odst. 4 vyplývá, že má-li nájemce právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování, pokud soud v případě soudního sporu využije zákonem dané možnosti takovou bytovou náhradu přiznat, je nájemce povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění bytové náhrady. Je nutné dodat, že toto právo může soud přiznat pouze v případě výpovědi podle písm. c) a d). Bytové náhrady, popřípadě přístřeší, nejsou řešeny ve vztahu k výpovědi podle písm. e); lze mít za to, že se jedná o byty téměř vždy ve vlastnictví obcí a stavěných se státní podporou, a proto se ponechává na uvážení obce, zda a jakou bytovou náhradu (popřípadě přístřeší) obec v takovém případě poskytne.
V případě výpovědi bez přivolení soudu má bývalý nájemce nárok pouze na přístřeší vyjma důvodů c) a d), kdy soud může zákon zmírnit; proto je vhodné popsat blíže institut přístřeší.
Podstata přístřeší
Podle doslovného znění ustanovení § 712 odst. 1 není přístřeší bytovou náhradou, neboť ustanovení § 712 upravuje jako bytové náhrady náhradní byt a náhradní ubytování. Z ustanovení § 712 odst. 5 vyplývá, že přístřeší je určité provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování, a prostor k uskladnění svého bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby. Je to tedy zařízení, které má umožnit vyklizení bytu dříve užívaného nájemcem po skončení jeho práva nájmu. Vzhledem k obecné definici přístřeší lze pod tento pojem zahrnout rovněž pokoj v hotelu, ubytovně, azylovém domě nebo noclehárně, kde se poskytuje přechodné ubytování. Může jím být ale jakákoli jiná místnost nebo také prostor, který nebude ohrožovat bezpečnost ubytovaných osob.
Nejvyšší soud (ve svém rozhodnutí ze dne 17. července 1997) vyjádřil názor, že přístřeší je “bytovou náhradou svého druhu”. V odůvodnění tohoto soudního rozhodnutí se konstatuje, že ačkoli jsou podle ustanovení § 712 bytovými náhradami náhradní byt a náhradní ubytování, nelze zcela opominout ani přístřeší. I když přístřeší není v občanském zákoníku výslovně označeno za bytovou náhradu, přesto tuto funkci v nezbytně nutné míře plní, neboť slouží, byť i jen jako provizorium a na nezbytně nutnou dobu, k zajištění dočasné potřeby bydlení.
Vyvstává zde však otázka, jaký je kvalitativní rozdíl mezi náhradním ubytováním, coby bytovou náhradou kvalitativně vyššího druhu, a přístřeším. V rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové (č.j. 19 Co 690/97) byl vysloven názor, že i přístřeší, pokud se jím rozumí provizorium do doby, než si povinný opatří řádné ubytování, musí dosahovat standardní kvality, aby realizací výkonu rozhodnutí nedošlo k porušení práva povinného na zachování jeho lidské důstojnosti. Z hlediska stavebně technického uspořádání musí být přístřeší způsobilé k celoročnímu bydlení, přímo osvětlené, větratelné, s možností přímého nebo nepřímého vytápění, se zajištěním přístupu k sociálnímu zařízení - byť společnému pro více uživatelů. Z hlediska hygienického musí být zdravotně nezávadné.
Z výše uvedeného vyplývá, že jako přístřeší lze, respektive je nutné, použít obdobné prostory jako v případě poskytnutí náhradního ubytování. Přitom přístřeší by měla být kvalitativně nižší forma bytové náhrady. Jediným možným kritériem nižší kvality bytové náhrady ve formě přístřeší oproti náhradnímu ubytování je časové omezení poskytnutí přístřeší. Bytová náhrada by totiž měla být zásadně poskytnuta na stejnou dobu, na jakou byl sjednán původní nájem bytu. Přístřeší by však mělo být poskytováno vždy na časově omezenou dobu - tak aby bylo možné byt vyklidit.
Předpokladem pro úspěšnost vyklizení je, že bytová náhrada odpovídá požadavku, který stanoví zákon. Pro přístřeší nejsou stanovena žádná bližší kritéria, která by měl tento zvláštní druh bytové náhrady splňovat. Z tohoto důvodu by pro nařízení výkonu rozhodnutí vyklizením bytu mělo postačit, aby oprávněný předložil soudu potvrzení obce, či jiného pronajímatele, popř. provozovatele ubytovacího zařízení, o tom, že se tento subjekt zavazuje uzavřít s povinným – tj. s vyklizovanou osobou - smlouvu (pravděpodobně o nájmu obytné místnosti či ubytovací smlouvu, vždy na časově omezenou dobu), na základě které bude zajištěna možnost užívání přístřeší, které by mělo splňovat výše citované základní parametry podle přijaté judikatury. V případě, že přístřeší poskytuje obec, postačí dle ustálené judikatury potvrzení orgánu obce.
Současně je však v těchto případech třeba mít na vědomí, zda takto vyklizované osoby mohou řešit samy zajištění svého dalšího bydlení. Pokud tomu tak není, stává se poskytnuté přístřeší dlouhodobějším řešením, které vede zejména obce k zřizování nejrůznějších zařízení pro tyto účely. Pokud si vyklizovaná osoba není schopna řešit žádným způsobem svoji situaci obrátí se obvykle na sociální pracovníky, kteří pomáhají nalézt řešení vzniklé situace a v mnoha případech se obracejí právě na obce, jejichž úkolem je i péče o bydlení a sociální potřeby občanů obce.
Je třeba konstatovat, že přístřeší v těchto případech plní kromě možnosti zajištění bydlení do určité míry i úlohu sankce, neboť má být nejnižší formou bytové náhrady v případech hrubého porušování povinností z nájmu a tak ve svém důsledku v konkrétním případě představuje určitý “akt sociálního vyloučení” těch, kteří porušují pravidla přijatá společností; v tomto případě nejsou ochotni nebo schopni plnit svoje povinnosti spojené s nájemním vztahem. Aby byl takovýto akt sociálního vyloučení přípustný a společensky únosný, musí být jeho nedílnou součástí následné provádění odpovídající sociální práce umožňující cestu zpět do společnosti.
Přístřeší proto i v případě dlouhodobějšího řešení musí mít důsledně charakter dočasného bydlení, jehož nezbytným atributem je poskytování sociálních služeb, které vytváří reálné šance na znovu začlenění těchto osob zpět do nájemního sektoru. Bez této “práce” s klienty by se celý systém ve svém důsledku stal neprůchodný a vedl by k vytváření “ghett”.
Současné možnosti poskytnutí přístřeší:
Azylové domy (zařízení MPSV nebo nevládních organizací – SAD – sdružení azylových domů.) Dotace poskytuje MPSV, lze využít fondů Evropské unie, sociální služby jsou zajištěné na požadované úrovni. Cílem je reintegrace občanů. Azylové domy pro rodiny s dětmi však bez objektivního důvodu prakticky neexistují, přičemž realita si jejich existenci jednoznačně vyžaduje. Tento typ přístřeší umožňuje dlouhodobější řešení s možností znovu začlenění těchto osob do společnosti.
Ubytovny, hotelové domy v obecním nebo soukromém vlastnictví. Jedná se o dočasné ubytování za neregulovanou cenu, sociální služby jsou poskytované případ od případu na různé úrovni, někde vůbec. Tento typ přístřeší zpravidla není dlouhodobým řešením, protože zřídkakdy vede k integraci. Naopak zpravidla posiluje riziko vzniku enkláv chudých bez šance návratu do standardního nájemného sektoru.
Byty na půl cesty podle programu MMR ČR. Ministerstvo poskytuje od roku 2003 obcím dotace podle programu Podpora výstavby podporovaných bytů. Byty jsou ve vlastnictví obcí, které mají povinnost zajistit poskytování sociální služby s cílem reintegrace cílové skupiny osob. Je možný pronájem celého objektu poskytovatelskému subjektu, s klienty jsou v tomto případě uzavírány smlouvy o podnájmu. Cílovou skupinou jsou osoby, které nejsou schopné nebo ochotné plnit povinnosti spojené s nájemním vztahem. Tento typ bydlení použitý jako přístřeší rovněž představuje kvalitní dlouhodobé řešení bez negativních dopadů na společnost, protože zaručuje následnou sociální péči vedoucí k integraci.
Pro úplnost lze ještě připomenout další dotační titul z téhož programu MMR ČR, tzv. vstupní byty. Jedná se o nájemní byty ve vlastnictví obcí, které mají sloužit zejména osobám znovu vstupujícím do sektoru nájemního bydlení např. po absolvování reintegračního programu v ubytovacích zařízeních nejrůznějšího charakteru. Cílovou skupinou jsou tedy osoby, které již jsou schopné plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Tato dotace je záměrně zaměřena na rekonstrukci starých bytů, tak aby umožňovala obcím nově využít starého bytového fondu, který je pro tuto cílovou skupinu vhodnější než byty z nové výstavby.
Výpověď s přivolením soudu
Pronajímatel může vypovědět nájem pouze v případech uvedených v § 711a odst. 1 a to s přivolením soudu. Jedná se v podstatě o ustanovení, u kterých bylo nutné přivolení soudu i před účinností zákona a která nebyla zařazena do ustanovení § 711 odst. 2 – tedy k možnosti výpovědi bez přivolení soudu. Pronajímatel je povinen v některých případech - výpovědní důvody a), c) a d) - uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě.
Druhy bytových náhrad ve vazbě na novou úpravu
Nárok na bytovou náhradu vzniká obvykle za předpokladu předchozí existence práva nájmu bytu. Analogii připouští soudní praxe i v případě zániku práva bydlení vyplývajícího z vlastnického práva k nemovitosti a dále i v případě nutnosti vyklidit nemovitost ve vlastnictví jednoho z manželů po rozvodu.
Právní úprava bytových náhrad obsažená v § 712 - § 714
Podle ustanovení § 712 odst. 1 se jedná o náhradní byt a náhradní ubytování. Bytovou náhradou je podle § 712 odst. 2 především náhradní byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Tomuto obecnému požadavku musí vyhovovat každý náhradní byt i v těch případech, kdy zákon pro jednotlivé výpovědní důvody obsahuje bližší náležitosti náhradního bytu a rovněž tam, kde zákon bližší vymezení náhradního bytu neobsahuje. Náhradní byt musí v některých případech splňovat speciálně stanovené požadavky. Podle soudní judikatury je za bytovou náhradu nejnižší kvality považováno i přístřeší (viz výše).
Přiměřený náhradní byt
Jedná se o nejvyšší formu bytové náhrady. Je to byt podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má být vyklizen. Přiměřený náhradní byt by měl odpovídat bytu vyklizovanému i co do jeho vybavení, umístění v obci a velikosti. S přihlédnutím k místním podmínkám nelze trvat na absolutní srovnatelnosti; avšak odlišnost náhradního bytu nesmí být v žádném případě podstatná. Podle soudní judikatury je bytem přiměřeným i takový náhradní byt, ve kterém je výše nájemného stanovena na základě podmínek na místním trhu s byty, a to i v případě, kdy ve vyklizovaném bytě byla výše nájemného původně “regulovaná” (tj. uměle nízká ve srovnání s místním trhem).
Přiměřený náhradní byt musí být poskytnut i v těch případech, kdy nájemní poměr skončil, protože:
pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;
nájemce přestal z vážných důvodů pro pronajímatele pracovat a pronajímatel potřebuje byt pro jiného nájemce, který pro něj bude pracovat;
je potřebné z důvodů veřejného zájmu s bytem nebo domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat;
jde o byt, který stavebně souvisí s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto prostor chce tento byt užívat.
Náhradní byt o menší podlahové ploše
Kromě přiměřeného náhradního bytu připouští zákon, aby vyklizovanému nájemci byla zajištěna méně hodnotná bytová náhrada v podobě náhradního bytu o menší podlahové ploše. Zákon umožňuje ve výše uvedených případech, kdy může být přiznáno právo na nejvyšší kvalitu bytové náhrady (přiměřený náhradní byt), aby soud z důvodů hodných zvláštního zřetele rozhodl, že nájemce má v případě výpovědi z výše uvedených důvodů právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt (nikoli však byt nižší kvality a méně vybavený).
Náhradní byt nižší kvality, méně vybavený
Právo na náhradní byt mají dále podle § 713 manžel, děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří žili v den smrti nebo trvalého opuštění společné domácnosti s nájemcem služebního bytu ve společné domácnosti a užívají dále tento služební byt. To platí přiměřeně i pro byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení. Podle § 713 odst. 1 může soud v odůvodněných případech rozhodnout, že stačí byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený; popř. i byt mimo obec, než je byt vyklizovaný, nebo náhradní ubytování.
Náhradní ubytování
Je další formou bytové náhrady (§ 712 odst. 4). V jeho definici došlo proti dříve platné úpravě ke změně. Zatímco úplně původní právní úprava (do konce roku 1994) pod pojmem “náhradní ubytování” zahrnovala i společné užívání bytu o jedné obytné místnosti nebo pokoj ve svobodárně či ubytování v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného uživatele, současná úprava jím rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.
Náhradní ubytování může soud přiznat po rozvodu manželství rozvedenému manželovi, který je povinen byt vyklidit. Právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování má nájemce dále za podmínek uvedených v § 6 zákona č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Jsou to jednak případy, kdy zanikne nájem bytu sjednaný na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jednak případy, kdy nájem bytu byl sjednán na dobu určitou delší deseti let a zanikl uplynutím této doby a na straně nájemce nastanou takové závažné okolnosti, že by nebylo spravedlivé požadovat po něm vyklizení bytu bez náhrady. V prvním případě má nájemce právo na bytovou náhradu jen na dobu, na kterou byl nájem původně sjednán. Například při sjednání nájmu na dobu určitou pěti let, pokud musí nájemce byt vyklidit po uplynutí dvou let, má právo na poskytnutí bytové náhrady po dobu tří let. Ve druhém případě má nájemce nárok na bytovou náhradu a zákon nestanoví, zda má být náhrada poskytnuta na dobu určitou nebo neurčitou.
Na náhradní byt ani ubytování není právní nárok v těchto případech:
skončil-li nájem služebního bytu výpovědí, protože nájemce přestal bez vážných důvodů pracovat pro pronajímatele;
skončil-li nájemní poměr proto, že nájemce hrubě porušoval dobré mravy v domě nebo hrubě porušoval povinnosti spojené s nájmem bytu;
skončil-li nájemní poměr výpovědí, protože nájemce měl dva nebo více bytů a nelze po něm spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
skončil-li nájem výpovědí, protože nájemce byt bez vážných důvodů neužíval nebo ho užíval jen občas;
skončil-li nájem sjednaný na dobu určitou do deseti let uplynutím této doby;
skončil-li nájem v bytě nebo domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.
Jedná se tedy především o případy, kdy nájemní poměr skončil pro občanskoprávní delikt nájemce - tedy hrubé porušování dobrých mravů v domě nebo hrubé porušování povinností spojených s nájmem bytu, jejichž společným znakem je zcela negativní postoj nájemce k právu. Zde přiznává zákon nárok pouze na přístřeší, a to i v případech, kdy jde o rodinu s nezaopatřenými dětmi, stejně jako v případech, kdy nájemce má dva byty nebo byt neužívá. Pokud však jde o neužívání nebo občanské užívání bytu, může soud v odůvodněných případech přiznat i náhradní byt v jiné obci pokud se jedná o rodinu s dětmi.