Příloha
Způsob, kterým jednotlivé evropské země přistupují k otázce nájemného z bytů, je velmi diferencovaný a průběžně se v čase mění. Podoba nájemní politiky se odvíjí od několika důležitých faktorů, mezi něž patří především celkové pojetí bytové politiky státu, skladba trhu s byty a role nájemního sektoru na tomto trhu, úprava vztahů mezi nájemci a pronajímateli a subvenční politika. Přístup k nájemnému je v rámci jednotlivých zemích dále závislý na tom, o jaký typ nájemního bydlení se jedná, o soukromý nebo o tak zvaný sociální (někdy nazývaný neziskový) nájemní sektor, což bývají nájemní byty poskytované buď obcemi nebo různými “neziskovými” organizacemi (které v současné době čelí problémům kvůli konfliktu s principy zakázané veřejné podpory podle komunitárního práva), popřípadě to jsou nájemní byty postavené s nějakou formou veřejné podpory. Obecně lze říci, že v evropských zemích jsou uplatňovány dva základní typy nájemného, tj. nájemné smluvní neboli tržní a nájemné regulované, přičemž tato “regulace” má mnoho podob, lišících se mimo jiné tím, zda se regulace vztahuje pouze na změnu výše nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu, nebo případně i na sjednávání nájemného při uzavírání nové nájemní smlouvy.
V bytech, které jsou vlastněny soukromými fyzickými či právnickými osobami a jsou poskytovány za účelem dosažení zisku, je obvykle uplatňováno tržní - smluvní nájemné. Výše tržního nájemného odráží vztah nabídky a poptávky po bydlení na lokálním trhu s byty, přičemž platí, že pronajímatel se snaží stanovit nájemné tak, aby měl co největší výnos ze své investice, zatímco nájemce se – logicky - snaží získat co nejlepší bydlení za co nejméně peněz. Při jednání o výši nájemného na trhu s byty, který je deficitní, je ve výhodě pronajímatel mající naději na vysoký zisk, neboť nabízí nedostatkové zboží; naopak v lokalitě, kde je poptávka po nájemních bytech nízká, je jeho podnikání ohroženo, neboť nájemné nejen že nepřináší zisk, ale může být tak nízké, že nekryje náklady spojené s pořízením a provozem nemovitosti. Je nutné mít na zřeteli, že do konkrétního vyjednávání o nájemném nebo o jeho změnách se promítají i konkrétní aspekty vztahující se ke konkrétní osobě nájemce či pronajímatele. I zde platí, že “čím vyšší riziko, tím vyšší cena” – tedy vyšší požadované nájemné. Za “rizikové” faktory může každý pokládat něco jiného, například riziko občasného “zapomenutí zaplatit”, riziko narušování klidu v domě hlukem apod. Znamená to, že v žádném případě se neurčuje nájemné plošně, ale vždy za byt stejné kvality a ve stejné lokalitě je sjednáno stejné nájemné – právě pro individuální “promítání” rizik nájemního vztahu, jeho délky apod. do konkrétní sjednané výše nájemného. Obecně v tržním prostředí platí, že stabilní, dlouhodobý a bezrizikový výnos bývá nižší.
Čistě smluvní nájemné, jehož výše není nijak omezena ani při uzavírání nájemní smlouvy, ani při sjednávání změny v průběhu trvání nájemního vztahu, se většinou uplatňuje jen v části nájemního sektoru, zejména v nově postavených bytech formou podnikání. Ve většině ostatních případů obsahuje obvykle i smluvní nájemné nějaké ochranné prvky, které jsou využívány nejen ve prospěch ochrany nájemců, ale i pronajímatelů. Zasahování do smluvní volnosti se však ve většině případů týká pouze zvyšování nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu, nikoli výše nájemného při uzavírání nové smlouvy. Úprava výše nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu má mnoho forem, které souvisí s tím, jaký cíl je tímto omezením sledován. Zvyšování nájemného, je-li regulováno, má často podobu indexace; tzn. že nájemné, uzavřené na základě prvotní dohody smluvních stran, je posléze více či méně pravidelně zvyšováno například podle vývoje spotřebitelských cen, podle vývoje příjmové úrovně obyvatelstva apod. Tento přístup slouží k tomu, aby nedošlo k ekonomicky nezdůvodněnému nárůstu nájemného a současně aby byla zachována reálná hodnota nájemného. Jinou možnost představuje systém tzv. srovnatelného nájemného, který akcentuje přizpůsobování nájemného vývoji na lokálním trhu s byty. Tyto metody, které mají v praxi mnoho různých variant, však musí být vždy vnímány a hodnoceny zároveň v souvislosti s právní úpravou nájemních vztahů, která má na jistotu a ochranu smluvních stran velký vliv (uzavírání nájemních smluv na dobu určitou a neurčitou, výpovědní důvody apod.), ve vazbě na funkci, kterou soukromý nájemní sektor na trhu s byty plní.
V některých evropských zemích se však lze setkat i se situací, kdy je uplatnění regulace v soukromém sektoru (nebo v jeho části) důsledkem zmrazení původně volného, tržního nájemného. Zmrazení nájemného je všeobecně chápáno jako krajní intervenční nástroj, který je uplatňován pouze v mimořádných situacích, nejčastěji v podmínkách velkého nedostatku bytů způsobeného válečnými událostmi. Tento typ intervence, která je původně zamýšlena jako krátkodobá, je obtížné odstranit a proto mnohdy přetrvává, přes úporné snahy politiků, i celá desetiletí. Dosavadní zkušenosti západoevropských zemí ukazují, že je to právě tato regulace nájemného, která “podvazuje” rozvoj nájemního bydlení, a proto ji většina zemí odstranila nebo její odstranění postupně realizuje. Proces deregulace, který k tomuto cíli směřuje, je však obvykle velmi komplikovaný, neboť musí být sociálně únosný pro nájemce a přitom musí ekonomicky umožnit překlenout “mezeru”, která se vytvořila mezi reálnou cenou bydlení a regulovaným nájemným.
V tzv. neziskovém nájemním sektoru, tedy v bytech, které vlastní a provozují většinou poskytovatelé sociálního bydlení, kterým byla na výstavbu či provoz tohoto bydlení poskytnuta veřejná podpora, bývá uplatňována některá z forem regulace nájemného. Regulace se uplatňuje jak při uzavírání nájemní smlouvy, tak v průběhu jejího trvání. Jejím cílem je stanovit výši nájemného tak, aby odpovídala faktorům, které jsou považovány za objektivní a z hlediska cílů bytové politiky za důležité či spravedlivé s tím, že je akcentována zejména finanční dostupnost tohoto bydlení pro sociálně vymezenou cílovou skupinu. K faktorům, které se explicitně promítají do tvorby nájemného a často jsou vzájemně kombinovány, patří především náklady na pořízení, údržbu, opravy, správu a provoz nemovitosti, kvalita bydlení a popřípadě i příjmová úroveň domácností či dokonce konkrétního nájemce. Nájemné, které je vypočítáno na základě takovýchto kritérií, bývá v průběhu trvání nájemního vztahu zvyšováno například prostřednictvím nějaké formy indexace. Je-li nájemné odvozeno od příjmu konkrétní domácnosti, zvyšuje se obvykle spolu s růstem tohoto příjmu. V bytech, kde je uplatňována nějaká forma regulace nájemného, nejsou sice nájemci ohroženi nepřiměřenými požadavky pronajímatelů, ale přesto s sebou regulace nese jistá rizika. Například při uplatnění nákladového nájemného se může stát, že v místě s nízkou poptávkou po bydlení je toto nájemné vyšší než tržní nájemné. Ve výjimečných případech, kdy je nájemné plošně přizpůsobeno příjmové úrovni domácností a nedosahuje nákladové úrovně, se celý nájemní sektor neobejde bez provozních dotací a pronajímatelé musí čelit vysoké poptávce, kterou nízká cena bydlení vyvolává.
Pojetí nájemní politiky v jednotlivých evropských zemích je tudíž velmi různorodé. Přesto však lze v přístupech většiny těchto zemí nalézt jeden společný styčný bod, a tím je směřování nájemní politiky v období minimálně posledních tří desetiletí. Trendem, který souvisí s celkovým posilováním tržních principů v rámci bytové politiky jednotlivých zemí, je postupná deregulace nájemného; jejím cílem je zajistit, aby nájemné plnilo především ekonomickou funkci - samozřejmě při zajištění řádné ochrany uživatelů nájemních bytů zvláště prostřednictvím systému adresných sociálních dávek na bydlení. V rámci tzv. sociálního sektoru je usilováno o to, aby regulované nájemné krylo kapitálové a provozní náklady bytového fondu; pokud je v této části nájemního sektoru nájemné stanovováno podle příjmu konkrétních domácností, je provoz těchto bytů subvencován, aby nedocházelo ke ztrátám. V soukromém nájemním sektoru, o jehož revitalizaci se mnohé západoevropské země snaží, je obvykle cílem odstranit přetrvávající důsledky zmrazení nájemného, ke kterému došlo před mnoha lety, a umožnit, aby výše nájemného odpovídala hodnotě, kterou nájemní bydlení na současném trhu s byty má.
Působnost nového zákona o jednostranném zvyšování nájemného
Cílem zákona, který nabyl účinnost dnem 31. března 2006, je narovnat, během čtyř let, dlouhodobé, zejména cenové deformace v oblasti nájemního bydlení, napravit neústavní stav popsaný mnoha nálezy Ústavního soudu a především vytvořit v průběhu tohoto čtyřletého období podmínky pro následné efektivní využití smluvního principu v oblasti sjednávání nájemného a jeho změn.
Zákon se vztahuje pouze na byty, u nichž bude po uplynutí čtyřletého období - tj. po skončení účinnosti jednostranného zvyšování nájemného - uplatňována právní úprava nájemného jako ceny sjednávané. Z tohoto důvodu se zákon nevztahuje na některé skupiny nájemních bytů, v nichž se nejedná o nájemné jakožto cenu sjednávanou. Jsou to především nájemní byty, u nichž je nájemné nikoli sjednanou cenou, ale rozúčtováním nákladů na pořízení a provoz nájemního domu jednotlivým uživatelům bytů, kteří jsou členy případně společníky právnické osoby vlastnící dům (zejména družstevní bydlení), dále nájemní byty postavené se státní podporou, u nichž se nájemné nesjednává na základě obvyklých tržních podmínek a je vázáno na podmínky, za nichž byla poskytnuta podpora na výstavbu, s cílem zajistit finanční dostupnost tohoto bydlení, vedle toho se jedná o byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení. Z působnosti návrhu zákona je také vyloučena úprava způsobu rozúčtování nákladů na plnění spojená s užíváním bytu – tj. rozúčtování nákladů na dodávku různých služeb spojených s užíváním prostorů v domě. Tato oblast by měla být upravena samostatně, přičemž cílem bude stanovit základní pravidla pro rozúčtování nákladů na zajištění služeb poskytovaných v souvislosti s užíváním bytových popřípadě i nebytových prostor v domě, a to bez ohledu na právní titul užívání těchto prostorů; protože se obecně jedná o prostory užívané, kromě nájemního práva, také na základě vlastnického práva (domy s “jednotkami”), věcného břemene, výpůjčky atd.
Základní principy zákona o jednostranném zvyšování nájemného
Výše nájemného při uzavírání nové nájemní smlouvy a změna nájemného v průběhu trvání nájemní smlouvy se stanoví dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem.
Nedojde-li ve věci zvýšení nájemného v průběhu trvání nájemní smlouvy k dohodě, má pronajímatel právo jedenkrát ročně jednostranně zvýšit nájemné, naposledy v roce 2010.
Zvýšení nájemného v jednom roce nesmí být vyšší než procento růstu stanovené pro každou konkrétní hodnotu měsíčního nájemného za 1 m2 placeného před zvýšením ve vztahu k cílové hodnotě nájemného platné pro lokalitu, v níž je byt umístěn.
Cílová hodnota měsíčního nájemného (předpokládaného nejdříve v roce 2010) pro každou z velikostních skupin obcí v krajích (a části Prahy a Brna) je odvozena z údajů o cenách bytů vycházejících ze statistiky nemovitostí a je konstruována jako jedna dvanáctina z 5 % z ceny bytu, respektive méně u centrálních částí Prahy. U bytů se sníženou kvalitou je stanovena nižší cílová hodnota.
Tabulky cílových hodnot měsíčního nájemného pro jednotlivé velikostní skupiny obcí v jednotlivých krajích a maximálního růstu nájemného v roce 2007 jsou uvedeny ve Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj č. 333/2006 Sb., které bylo publikováno ve Sbírce zákonů.
Zákon tedy jednoznačně upřednostňuje dohodu obou stran tohoto občanskoprávního vztahu – tzn. že předpokládá, že nájem je dočasné přenechání věci nebo její části za úplatu jiné osobě na základě smluvně sjednaných podmínek včetně výše této úplaty. Dohoda je dohodou, je-li sjednána svobodně; do budoucna by mělo proto stále více soukromoprávních vztahů – nájmů – mít “sjednaný” charakter. To, že zákon umožňuje dočasně – nejvýše čtyřikrát – jednostranně do smluvního vztahu - ze strany pronajímatele a pouze limitovaně - do konce roku 2010 zasáhnout, je “netržní reformní” opatření, reagující na dlouhodobě neřešené hluboké cenové i právní deformace v oblasti nájmu bytu. To, že nápravu těchto deformací rozkládá zákon do čtyř postupných kroků, je jen “rozložení do času” této nezbytné nápravy – plně v souladu s judikátem Ústavního soudu, který opakovaně konstatoval, že regulace nájemného “by měla být omezena na nezbytně nutnou dobu”. Ústavní soud judikoval, kromě jiného, že regulace nájemného “by měla vycházet z tržních cen”; i tento předpoklad zákon splňuje; otázkou však bylo, jak takové “tržní ceny uchopit a definovat”.
Zákon o jednostranném zvyšování nájemného odpovídá požadavku “spravedlivé rovnováhy” týkající se veřejného zájmu vůči zhruba 750 000 domácnostem na straně jedné a oprávněných požadavků pronajímatelů na realizaci jejich vlastnického práva na straně druhé. Tím, že se cenová náprava nájemného tak dlouho odkládala, přičemž v posledních 4 letech výše “regulovaného” nájemného bohužel zcela stagnovala, způsobuje, že i přes rozložení “cesty k trhu” na několik let je vnímáno “bolestivě”. Je přitom evidentní, že výdaje domácností na čisté nájemné představují jen několik procent z čistých příjmů domácností (v průměru 7 % pro domácnosti bydlící v nájemních nedružstevních bytech, přičemž u domácností důchodců je to v průměru 10 %). Ostatní výdaje na bydlení, zejména energie, tak představují zhruba dvojnásobný podíl na příjmech domácností. Je nezbytné doplnit, že nový systém sociálních dávek v oblasti bydlení – příspěvek na bydlení a doplatek na bydlení – je ze strany Ministerstva práce a sociálních věcí ČR účinně připraven tak, aby těm domácnostem, které budou celkovými výdaji na bydlení nepřiměřeně zatíženy, skutečně pomohl (modifikovaný systém je účinný od ledna 2007).
Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj publikované ve Sbírce zákonů
V zákoně je uvedeno zmocnění pro Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, aby ve svém Sdělení publikovaném ve Sbírce zákonů zveřejnilo tzv. “základní ceny bytů vyjadřující střední hodnoty kupních cen nemovitostí vycházející ze statistiky cen nemovitostí”. To se také stalo, a to pod č. 333/2006 Sb. k datu 1. července 2006. Stát má jedinou statistiku cen nemovitostí, kterou za peníze daňových poplatníků vytváří, provozuje a s jejímiž daty a výstupy pracují státní instituce včetně Českého statistického úřadu; tuto cenovou statistiku spravuje Ministerstvo financí ČR. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR se proto obrátilo na Ministerstvo financí ČR, protože podle § 33 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. “finanční úřady shromažďují …údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě jejich prodeje; finanční úřady předávají údaje Ministerstvu financí ČR a Českému statistickému úřadu”. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR proto požádalo o výstupy z této cenové statistiky (do níž samo nemá přístup), přičemž žádost spočívala v předání základních cen za 1 m2 podlahové plochy bytů vyjadřujících střední hodnoty kupních cen bytů vycházejících z cenové statistiky v regionálním členění odpovídající oceňovacím předpisům – protože zákon o jednostranném zvyšování nájemného odkazuje na převzetí členění z oceňovacích předpisů. Součástí žádosti o údaje ze statistiky bylo i to, aby byly vyloučeny ceny za nové byty kolaudované po roce 1993 – důvodem byla skutečnost, že v těchto domech se prakticky nenacházejí byty s dříve regulovaným nájemným. Údaje zaslané Ministerstvem financí ČR tudíž obsahují ceny o prodejích takových bytů, které jsou srovnatelné s byty, kde se takové “zamrzlé nájemné” dosud nachází. Podle informací z Ministerstva financí ČR jsou do této statistiky vkládány finančními úřady všechny realizované prodeje bytů a nejsou tam zahrnuty (podle metodiky této statistiky) privatizované “levné” převody obecních bytů nájemcům.
Je nutné mít trvale na zřeteli, že dočasný – čtyřletý - systém jednostranného zvyšování podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného “si nehraje na trh” ani jej nemodeluje; systém jen vytváří předpoklady pro to, aby vůbec mohl být trh do tohoto segmentu nájemního bydlení “vpuštěn”, a to od ledna 2011. Nezbytný reformní krok nebylo možné učinit “najednou – na jeden krok” – ale byl rozložen do čtyř dílčích kroků. Systém “nepředstírá” tržní prostředí, ale vychází z trhu - a jeho odrazem je tzv. cílové nájemné – tedy nájemné, “k němuž se během čtyř let bude směřovat”. Tento cíl bude každoročně aktualizován – systém v sobě obsahuje reakci na skutečný vývoj rezidenčního trhu. Protože Ústavní soud uložil “regulovat podle tržních cen a jen po nezbytně nutnou dobu”, zákon tyto předpoklady splnil odkazem na střední hodnoty cen bytů z cenové statistiky a s omezenou čtyřletou platností. Stát má svou vlastní statistiku cen nemovitostí; bylo by proto těžko obhajitelné, aby stát tuto skutečnost ignoroval a vycházel z jakékoli jiné cenové statistiky – obsahující navíc podstatně menší počet údajů (ve statistice Ministerstva financí ČR jsou zahrnuty všechny prodeje). Zákon o jednostranném zvyšování nájemného odkazuje na územní rozčlenění obcí seskupením katastrálních území převzaté z oceňovacích předpisů; – jedná se konkrétně o vyhlášku Ministerstva financí ČR č. 540/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR – tak, jak mu ukládá zákon – toto členění Prahy a Brna z uvedené oceňovací vyhlášky bez jakékoli změny převzalo a publikovalo ve Sdělení.
Údaje obsažené ve Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj ČR pro jednostranné zvýšení nájemného v roce 2007
Pro uplatnění jednostranného zvýšení nájemného z bytu v období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2007 obsahuje Sdělení následující údaje:
Roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel (bez Prahy a Brna) je uvedeno v příloze č. 1 Sdělení. Jsou zde vypsány - podle krajů - jmenovitě všechny obce, kromě Prahy a Brna, s počtem obyvatel 2 000 a více a jsou zařazeny do velikostních kategorií v závislosti na počtu obyvatel. Obce shodného názvu nacházející se ve stejném kraji jsou označeny v závorce příslušným okresem. Obce s počtem obyvatel nižším než 2 000 v této příloze jmenovitě uvedeny nejsou; pro účely vyhledání základní ceny a cílového nájemného v příloze č. 3 a pro účely vyhledání maximálního přírůstku měsíčního nájemného v příloze č. 4 a 4a patří obce s počtem obyvatel nižším než 2 000 v příslušném kraji do velikostní kategorie “do 1 999 obyvatel”. Obce jsou do velikostních kategorií roztříděny na základě údajů Českého statistického úřadu o počtu obyvatel k 1. lednu 2006.
Územní rozčlenění Prahy a Brna seskupením jejich katastrálních území je uvedeno v příloze č. 2 Sdělení. Jsou zde vypsána všechna katastrální území v Praze a Brně a jsou seskupena do jednotlivých oblastí označených čísly. Toto členění bylo převzato z vyhlášky č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.
V příloze č. 3 Sdělení jsou uvedeny základní ceny v Kč za 1 m2 podlahové plochy bytů a cílové hodnoty měsíčního nájemného v Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu. Základní ceny v Kč za 1 m2 podlahové plochy bytů vyjadřují střední hodnoty kupních cen nemovitostí vycházejících ze statistiky cen nemovitostí Ministerstva financí ČR. Dále jsou v této příloze uvedeny cílové hodnoty měsíčního nájemného v Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu pro jednotlivé velikostní kategorie obcí v jednotlivých krajích a pro jednotlivé oblasti Prahy a Brna; těchto cílových hodnot může být dosaženo nejdříve k 1. lednu 2010. Tyto hodnoty byly vypočteny podle vzorce uvedeného v příloze k zákonu. Cílové hodnoty měsíčního nájemného jsou uvedeny zvlášť pro byty se sníženou kvalitou, což jsou byty vymezené v ustanovení § 2 písm. e) až g) zákona. Podlahová plocha bytu je vymezena v ustanovení § 2 písm. d) zákona.
V obsáhlé příloze č. 4 a č. 4a jsou uvedeny maximální přírůstky měsíčního nájemného vyjádřené v procentech. Maximální přírůstky měsíčního nájemného jsou vyčísleny v procentech a jsou vypočtené pro aktuální – nyní placené - nájemné (v Kč/m2) podle vzorce uvedeného v příloze k zákonu a zaokrouhlené na jedno desetinné místo. Aktuální nájemné nezahrnuje nájemné za vybavení bytu (§ 2 písm. b) zákona), ani platby za služby spojené s užíváním bytu nebo za vytápění a energii. Hodnoty aktuálního nájemného rozčleněné podle velikostních kategorií obcí v jednotlivých krajích a podle oblastí v Praze a Brně jsou uvedeny v Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu a zaokrouhleny na dvě desetinná místa. Nejsou zde uvedeny hodnoty aktuálního nájemného, u nichž je v jednotlivých velikostních kategoriích obcí a v oblastech Prahy a Brna nízká pravděpodobnost jejich výskytu, ani hodnoty vyšší než příslušné cílové nájemné. V příloze č. 4a jsou uvedeny, ve stejné struktuře, hodnoty aktuálního nájemného a jim odpovídající maximální přírůstky nájemného pro byty se sníženou kvalitou.
Postup při vyhledání maximálního přírůstku měsíčního nájemného pro konkrétní byt a určení zvýšeného nájemného
Nejprve je nutné zjistit v příloze č. 1, v rámci příslušného kraje, velikostní kategorii (podle počtu obyvatel), kam je zařazena obec, v níž se nachází konkrétní byt.
Pokud se konkrétní byt nachází v Praze nebo Brně, v příloze č. 2 se vyhledá podle příslušného katastrálního území oblast, do které daný byt patří.
Poté se v příloze č. 4 (popř. 4a pro byty se sníženou kvalitou) ve vodorovném řádku odpovídajícím velikostní kategorii obcí nebo oblasti Prahy nebo Brna (podle označení v levé části stránky) vyhledá hodnota odpovídající konkrétnímu aktuálnímu nájemnému – tj. nájemnému, které je nyní placeno (“AN”). Není-li zde uvedena konkrétní hodnota aktuálního nájemného, vyhledá se v témž vodorovném řádku hodnota nejbližší nižší (směrem doprava). Hodnoty aktuálního nájemného rovné nebo vyšší než cílové nájemné pro danou velikostní kategorii obcí nebo oblast Prahy a Brna zde uvedeny nejsou, protože pro takové hodnoty se aktuální nájemné jednostranně zvýšit nemůže.
Následně se pak vyhledá v záhlaví – tj. v prvním řádku nahoře - toho sloupce, v němž se vyhledané aktuální nájemné nachází, maximální přírůstek měsíčního nájemného (“MP”) vyjádřený v procentech.
O maximální přírůstek měsíčního nájemného “MP” (v %) může pronajímatel zvýšit nájemné v období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2007. Znamená to, že zvýšené nájemné “ZN” (v Kč/m2) se odvodí z aktuálního (tj. nyní placeného) nájemného “AN” (v Kč/m2) takto:
AN * ( MP + 1) = ZN
100
Příklad postupu při vyhledání maximálního přírůstku měsíčního nájemného pro konkrétní byt se sníženou kvalitou v Pečkách
Byt sloužící zde jako příklad se nachází v Pečkách ve Středočeském kraji, má sníženou kvalitu a je za něj placeno aktuální měsíční nájemné 8,89 Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu.
V příloze č. 1 je obec Pečky jmenovitě uvedena, a to ve velikostní kategorii “Obce se 2 000 - 9 999 obyvatel”, jak ukazuje obrázek (Obr. 1).
Na základě tohoto zařazení obce Pečky do příslušné velikostní kategorie (2 000 – 9 999 obyvatel) se v příloze č. 4a (jde o byt se sníženou kvalitou) vyhledává hodnota aktuálního nájemného v Kč/m2 (8,89). Tato konkrétní hodnota zde uvedena není; v témž řádku je však (vpravo) uvedena hodnota nejbližší nižší, a to 8,88. V záhlaví příslušného sloupce (nahoře na stránce) je k tomuto aktuálnímu nájemnému přiřazeno zvýšení 42,0 % (maximální přírůstek měsíčního nájemného v procentech), jak ukazuje obrázek (Obr. 2).
Výpočet zvýšeného nájemného o 42,0 % se provede tak, že se hodnota aktuálního nájemného (v Kč/m2) vynásobí číslem 1,42:
8,89 * ( 42 +1 ) = 8,89 * 1,42 = 12,62 Kč/m2
100
Zvýšené měsíční nájemné za 1 podlahové plochy zvoleného bytu se sníženou kvalitou v Pečkách je v roce 2007 12,62 Kč/m2. Je-li podlahová plocha tohoto zvoleného bytu v Pečkách 60 m2, představuje jednostranně zvýšené nájemné v roce 2007 pro tento byt měsíčně 757,20 Kč.
Kalkulačka nájemného
Souběžně se Sdělením zveřejnilo Ministerstvo pro místní rozvoj ČR na své webové stránce www.mmr.cz tzv. “kalkulačku nájemného”, kde lze velmi jednoduchým způsobem zadat konkrétní údaje konkrétního bytu podle konkrétní lokality a kalkulačka sama ihned vypočte jednostranně zvýšené nájemné pro rok 2007 podle zákona. Protože ne každý zná v Praze a v Brně spolehlivě název katastrálního území, kde se daný byt nachází, stačí pro byty v Praze a Brně jen zadat jejich adresu a kalkulačka je sama zařadí do správné “škatulky” podle zákona a podle Sdělení.
Zároveň s kalkulačkou lze nalézt na webu veškeré právní texty v úplném znění – tj. jak zákon, tak Sdělení, a to se všemi přílohami. Je zde také publikován poměrně obsáhlý komentář, který vysvětluje některé nejdůležitější otázky nejen zákona o jednostranném zvyšování nájemného, ale také novelizovaného občanského zákoníku.
Nájemné souvisí s nájmem bytu
Nájem bytu je – obecně - občanskoprávním vztahem založeným na svobodné smlouvě. Vzhledem k tomu, že tržní prostředí v České republice nastalo poměrně nedávno (až rokem 1989), je velký počet nájemních vztahů “dědictvím” totalitního centrálně řízeného hospodářství, kde se státní nájemní byty “přidělovaly” ve správním řízení a smluvního nebylo nic. V roce 1992 se pak tyto “přidělovací bytové dekrety” nazvaly, v přechodných ustanoveních tehdy novelizovaného občanského zákoníku, smlouvami (ač nevznikly žádným smluvním jednáním, ale rozhodnutím totalitního úřadu). Tato skutečnost – tj. existence a “zatuhlost” velkého počtu “staronájemních, nesjednaných, ale zděděných smluv” – je jednou z příčin svízelného stavu v nájemním sektoru, jak také opakovaně konstatoval Ústavní soud České republiky. Nicméně, s touto skutečností bylo a je nutné se vyrovnat a postupně – po krocích – budovat tržní prostředí i v sektoru nájemního bydlení. Nájemné je cenou; ta – v tržním prostředí – nenese sociální funkci; tato funkce je řešena systémem adresných sociálních dávek. Jedná se konkrétně o systém příspěvků ke snížení celkových výdajů na bydlení u těch domácností, jejichž příjmy jsou nízké. Systém existuje i nyní (příspěvek na bydlení, dávka tzv. sociální potřebnosti), od ledna 2007 vejde v platnost nový systém, lépe zacílený a tím i účinnější. Byl připraven Ministerstvem práce a sociálních věcí ČR a příspěvky budu poskytovány jednotlivými obecními úřady.
Zákon o jednostranném zvyšování nájemného, včetně (každoročně aktualizovaného) prováděcího Sdělení, jsou “pomůcky jen na čtyři použití” a představují jakousi “náhražku”, jejímž cílem je přiblížit současný stav o něco blíže ke stavu, kdy může začít fungovat smluvní princip – tedy tržní mechanismus, založený na vyjednávání dvou svobodných stran. Zákon tak “netržně” vstupuje do občanskoprávního vztahu a dává – dočasně, po dobu 4 let – jedné straně – pronajímateli – určité právo, které může pronajímatel využít – ale také nemusí. Zákon dává absolutní přednost dohodě; to znamená, že pronajímatel se může s nájemcem jakkoli dohodnout. Dohoda má, samozřejmě, výsostně soukromoprávní charakter a pronajímatel se může s každým z nájemců ve svém domě dohodnout jinak - a taky to tak v praxi bývá.
Cílem zákona o jednostranném zvyšování tedy je umožnit, dočasně a limitovaně, “pohnout” s nájemným i v těch případech, kde k žádné dohodě o změně nájemného nedojde. Je to právo pronajímatele a nikoli jeho povinnost – záleží jen na něm. Nemůže však, samozřejmě, žádat zvýšené nájemné zpětně. Rozhodne-li se tohoto svého práva využít kdykoli později, může; ale připravuje se tím – dobrovolně – o zvýšený příjem z nájemného za dobu, kdy se rozhodl této možnosti nevyužít.
Obr. 1
Středočeský kraj |
Obce 2 000 - 9 999 obyvatel |
…. |
…. |
Nové Strašecí |
Odolena Voda |
Pečky |
… |
Obr. 2
Maximální přírůstky měsíčního nájemného v % (MP) pro období od 1.1.2007 do 31.12.2007 |
|||||||
41,7% |
41,8% |
41,9% |
42,0% |
42,1% |
|||
Cílové nájemné v Kč/m2 |
Aktuální nájemné v Kč/m2 (AN) |
||||||
STŘEDOČESKÝ |
|
||||||
50 000 a více obyvatel |
58,54 |
... |
14,5 |
14,46 |
14,42 |
14,38 |
14,34 |
10 000-49 999 obyvatel |
42,72 |
… |
10,59 |
10,56 |
10,53 |
10,50 |
10,47 |
2 000-9 999 obyvatel |
36,13 |
… |
8,95 |
8,93 |
8,90 |
8,88 |
8,85 |
do 1999 obyvatel |
23,68 |
… |
5,87 |
5,85 |
5,84 |
5,82 |
5,80 |