Týdeník Veřejná správa


Konzultace

Ing. Milan Grombiřík, Ing. Martin Němec,
DEA Energetická agentura, spol.s r.o., Brno
www.dea.cz

Modernizace a opravy panelového bytového fondu (3)

Vyšlo v čísle 9/2007

Předchozí dvě kapitoly (Veřejná správa, č. 45/2006 a č. 1-2/2007) se zabývaly rozhodovacím procesem a přípravnou fází. Nyní se dostáváme k závěrečné kapitole, kterou je vlastní realizace. Po výběru dodavatele stavby se upřesňuje smlouva o dílo, připravuje se (pokud je řešeno úvěrem) úvěrová smlouva, čeká se nabytí právní moci stavebního povolení. Máme-li tyto dokumenty pohromadě, můžeme podat žádost o dotaci z programu PANEL. Podáním této žádosti jsou splněny všechny podmínky pro zahájení stavby (chci-li žádat o dotaci, musím bezpodmínečně tuto posloupnost dodržet).

Chyby a nedostatky při realizaci stavby

Tyto chyby lze rozdělit do dvou kategorií: na chyby ze strany investora a na chyby prováděcí firmy. Chybou investora bývá snaha o minimalizaci ceny a po obdržení rozpočtu dodavatelem také to, že se investor snaží ušetřit tím, že některé práce považuje za zbytečné či nedůležité (například nedojde k výměně vstupů, oken ve společných prostorách). V této chvíli, kdy se investor takto rozhodne, se naruší nová energetická kontinuita obvodového pláště, kterou stanovuje energetický audit a projektová dokumentace. Sníží se tím razantně procento úspor, neboť vznikem tzv. energetické díry není možné výrazně snížit hladinu otopové křivky, která je nejdůležitějším prvkem úspor tepla. Celá oprava je tak částečně znehodnocena.

Další oblast, u které investor váhá, zda ji provést či ne, jsou konstrukce lodžií, balkonů, partery a podobně. Zde bývají vady často skryty uvnitř konstrukcí (koroze uvnitř zábradlí, porušení hydroizolace uvnitř podlah). Ve většině případů jsou tyto prvky spojeny se sanovaným obvodovým pláštěm a jejich pozdější oprava (až se vady projeví) se výrazně prodraží, dále dojde k porušení již regenerovaných prvků (zateplení), jejichž následná úprava není technicky jednoduchá a vyžádá si provedení technicky nevhodných kompromisů.

Samostatnou kapitolou modernizace panelového domu je samotný investor a dodavatel stavby. Jejich vztahy mohou být velmi korektní, ale často se stává, že závěr tohoto vztahu řeší právníci.

Zahájením stavby nastává nejobtížnější etapa modernizace panelového domu. V každém případě je nutné, aby měl investor profesionální technický dohled – technický dozor investora (TDI). Tuto činnost lze vykonávat vlastními lidmi (pokud je investor má), nebo si lze takového pracovníka (firmu) najmout. V každém případě TDI je schopen ušetřit investorovi několikanásobně více finančních prostředků, než jaké jsou náklady na jeho činnost. Přítomnost dozoru na stavbě je nutná na kontrolních dnech - 1 x týdně (1 x za dva týdny), dále při ukončení jednoho technologického procesu a před zahájením druhého, četnost návštěv TDI však může být větší.

Nyní si řekneme o nejčastějších chybách při jednotlivých fázích modernizace: