Lexikon evropského práva
Riziko z podomních úvěrových smluv
Kazuistika (Elisabeth a Wolfgang Schulte)
Manželům Schulteovým nabídl v roce 1992 realitní a finanční zprostředkovatel možnost zakoupit renovovaný byt za cenu 90 519 DEM. Byt manželé nepotřebovali pro vlastní bydlení, koupě měla být financovaná hypotéčním úvěrem s dlouhodobým splátkovým kalendářem a stavebním spořením. Investice byla zprostředkovatelem líčena jako stoprocentně jistá – zakoupení bytu tímto způsobem bylo spojeno s daňovým zvýhodněním a veškeré čisté náklady měly být ještě v průběhu splácení úvěrů postupně uhrazeny z výnosů nájemného. Zprostředkovatel se však ve svých odhadech patrně dopustil několika chyb, byt se nepodařilo výhodně pronajmout a po deseti letech, kdy bylo nutné platit vysoké splátky, manželé Schulteovi pochopili, že tato investice pro ně rozhodně výhodná nebude a že budou mít vážné problémy se splácením. Finanční ústav požadoval okamžité splacení půjčky pro porušení pravidel splátkového kalendáře. Manželé Schulteovi se proti tomuto postupu soudně bránili. Namítali, že zprostředkovatel celé transakce jednal s vědomím banky podvodně, opakovaně je navštěvoval doma, kde je přesvědčoval o výhodnosti celého finančního plánu a kde také nakonec byly uzavřeny smlouvy o úvěru i o stavebním spoření. V rozsudku ze dne 25. října 2005 ve věci C-350/03 Evropský soudní dvůr zdůraznil, že spotřebitel, který uzavřel smlouvu o hypotečním úvěru při podomním prodeji, má právo odstoupit od smlouvy. Přitom důsledky případného odstoupení od smlouvy o hypotečním úvěru, ke kterému došlo v souladu s pravidly směrnice č. 85/577, na smlouvu o koupi nemovitosti a zřízení zástavního práva k nemovitosti, se řídí vnitrostátním právem. Lhůta sedmi dnů za účelem uplatnění práva odstoupit od smlouvy se musí počítat od okamžiku, kdy byl spotřebitel poskytovatelem finanční služby poučen ohledně svého práva od smlouvy odstoupit. Jak je zřejmé z konstantní judikatury Evropského soudního dvora, směrnice sama o sobě nemůže zakládat jednotlivci povinnosti. To však vnitrostátní soud, jemuž byl předložen spor probíhající výlučně mezi jednotlivci, nezbavuje úkolu, aby při použití ustanovení vnitrostátního práva přijatých za účelem provedení povinností stanovených směrnicí přihlédnul ke všem pravidlům vnitrostátního práva a vyložil je v co možná největší míře v souladu se zněním a účelem směrnice. I když směrnice č. 85/577 v zásadě nebrání tomu, aby spotřebitel, který odstoupí od smlouvy o půjčce, byl povinen splatit okamžitě a zcela svůj dluh, není tomu tak nezbytně vždy. Pokud by banka včas klienty poučila o jejich právu, mohli by se manželé Schulteovi během sedmi dnů rozhodnout, že od smlouvy s bankou odstoupí, a pak by bylo v daném případě nesporné, že by současně nemohla být uzavřena ani smlouva o koupi nemovitosti. V situaci, kdy banka nedodržela poučovací povinnost, nese spotřebitel, je-li povinen splatit půjčku v souladu s německým právem, riziko nadhodnocení hodnoty bytu v okamžiku koupě, zvláště, ukáží-li se chybnými očekávání týkající se vývoje cen nemovitostí a nájemného. Členské státy musejí zajistit, že za těchto podmínek banka, která nedodržela svou povinnost dát poučení, ponese důsledky naplnění těchto rizik, aby byla zachována povinnost chránit spotřebitele.
Doc. JUDr. Richard Pomahač,
Právnická fakulta Univerzity Karlovy