Týdeník Veřejná správaTýdeník Veřejná správa


Konzultace

JUDr. Jiří Kroupa

Některé otázky vydržení pozemku ve světle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR

Vyšlo v čísle 50/2006

Vydržení cizí věci, upravené v § 134 občanského zákoníku, představuje právní institut sice tradiční a všeobecně známý, v praxi se však poměrně málo vyskytující. Vzhledem k základní podmínce vydržení (oprávněná držba, tedy vůle nakládat s cizí věcí jako s vlastní a dobrá víra na straně držitele) je ve většině případů možnost jeho realizace spíše teoretická. K výraznému uplatnění daného institutu však dochází v případě sporů o hranice pozemků, tolik zpopularizovaných představou dvou sousedů, kteří se “na život a na smrt” soudí “o kus meze se starou hruškou”. Svým rozsudkem 22 Cdo 954/2005 nedávno přispěl k danému tématu též Nejvyšší soud České republiky.

Spory o hranice pozemků se obecně vyznačují některými specifickými rysy. V zásadě absolutní trvanlivost pozemků umožňuje na rozdíl od movitých věcí vznik často velmi bohaté a spletité historie právních vztahů (do níž se občas výrazně promítají obecné dějinné zvraty dvacátého století, respektive s nimi spojené rozsáhlé majetkové přesuny). Další rozměr dává celé věci princip zákonné evidence nemovitostí, která však nemá pouze informační charakter, ale se kterou jsou především spojeny důsledky pro právní vztahy jako takové (k jistotě navíc nepřispívá ani historické střídání evidencí počínaje pozemkovými knihami a konče současným katastrem nemovitostí). Problémem při tom zůstává zajištění souladu zápisu v příslušné evidenci se skutečným stavem, který zdaleka nemusí být vždy dosažen. V souvislosti s institutem vydržení je klíčová situace, kdy zápisu v evidenci a potažmo vlastnickým vztahům odporuje skutečná držba pozemků, respektive reálné fyzické “ovládání” pozemku přímo v terénu.

Do značné míry se jedná o problém technický, související s reálným vytvářením terénních hranic pozemků. Zatímco oficiální hranice pozemku vyplývá z příslušných geometrických plánů, reálné hranice vytvářejí především fyzické překážky, a to buď přírodní nebo umělé. Obzvláště v případě oplocení pozemku pak do hry vstupují ryze praktické aspekty v čele s tvarem terénu, který nemusí vždy umožňovat výstavbu plotu přesně v trase oficiální pozemkové hranice. V praxi pak dochází k různým větším či menším odchylkám, které s ubíhajícími léty nabývají na stabilitě, takže se takto vymezená hranice stává tradiční, až konečně po několika desetiletích od výstavby plotu či jiné překážky (a zpravidla po smrti původních vlastníků pozemků) vymizí u zúčastněných osob povědomí o přesné podobě oficiální hranice, zatímco o reálné hranici v terénu se tvrdí něco v tom smyslu, že “takhle to platilo odjakživa”. Na rozpor se skutečnou vlastnickou hranicí, respektive se zápisem v katastru se pak většinou přijde až v souvislosti s novými transakcemi s pozemky či se zamýšlenou stavební činností.

Jak vyplyne též z dále popsaného, v praxi mají sporné části pozemků zpravidla malý rozsah a držbu v dobré víře tedy nelze vyloučit už jenom proto, že změny ve výměrách sousedních pozemků mohou být zanedbatelné v poměru k jejich celkové velikosti. Naproti tomu je však třeba k otázce dobré víry přistupovat s notnou rezervou, a to v přímé úměře k velikosti sporné části pozemku. Navíc nelze s dobrou vírou příliš počítat u osob, které reálnou hranici přímo vytyčovaly (např. stavěly plot), ale spíše až u jejich potomků, takže vydržení lze předpokládat spíše u “mnohagenerační” hranice. Právě vztahem dobré víry držitele a velikosti sporné části pozemku se ve svém rozhodnutí 22 Cdo 954/2005 zabýval Nejvyšší soud.

Projednávaná kauza představuje do značené míry typický případ sporů o hranice pozemků, respektive o jejich případné vydržení. Konkrétně se jednalo o spor manželů J. a M. S. s jejich sousedem M. F. o část parcely č. 23 o výměře 60 m2 ve Vlachově Březí, kterou M. F. užíval (spolu se svojí parcelou č. 1250 o výměře 91 m2), ačkoliv skutečnými vlastníky celé parcely č. 23 byli manželé J. a M. S. Hranice obou pozemků byla v terénu vyznačena plotem, který však nerespektoval skutečnou vlastnickou hranici. Tak tomu bylo již po několik generací, neboť současné vlastnické poměry byly konstituovány již v roce 1926. Rovněž výstavbu plotu provedli právní předchůdci M. F. Na druhé straně nebylo neoprávněné užívání části parcely č. 23 namítáno ani právními předchůdci manželů J. a M. S., takže popsaný stav v místě trval – podle slov M. F. – “od nepaměti”. Skutečné vlastnické poměry, zachycené v katastru nemovitostí, pak vyšly najevo až v souvislosti se záměrem M. F. jím užívaný pozemek zastavět. M. F. se proto obrátil na Okresní soud v Prachaticích se žalobou na určení vlastnictví ke sporné části parcely č. 23 v jeho prospěch s odůvodněním, že v daném případě došlo k vydržení. Soud však žalobu rozsudkem ze dne 14. května 2004 zamítl a tento jeho závěr podpořil dne 30. listopadu 2004 též Krajský soud v Českých Budějovicích.

Argumentace soudu prvého i druhého stupně vycházela z principu porovnání velikosti sporné části parcely č. 23 s velikostí přilehlé parcely č. 1250, kterou předchůdci M. F. původně nabyli do vlastnictví. Jinými slovy, o kolik procent byla rozšířena parcela č. 1250, kterou předchůdci M. F. po právu užívali, na úkor sousední parcely č. 23, respektive zda byl tento rozdíl dostatečně malý na to, aby se dal v dobré víře přehlédnout. Vzhledem k tomu, že rozdíl činil 65,93 % a předchůdci M. F. tedy zabrali parcelu o více než polovinu větší než jim náleželo, konstatovaly oba soudy, že k vydržení nedošlo.

M. F. se následně obrátil dovoláním na Nejvyšší soud, který dne 15. června 2006 rozhodnutí soudů nižšího stupně zrušil rozsudkem 22 Cdo 954/2005 a vrátil věc k dalšímu řízení. Klíčovým protiargumentem M. F. se stala skutečnost, že jeho předchůdci původně nenabyli spolu se zabráním části parcely č. 23 pouze zmíněnou parcelu č. 1250, ale ještě další dvě parcely č. 71 a č. 372. Soudy nižšího stupně tedy měly posuzovat poměr zabrané části parcely č. 23 nikoliv pouze k přilehlé parcele č. 1250, ale ke všem třem společně nabytým parcelám. Při tomto přístupu by ovšem neoprávněné zvětšení pozemku již dosáhlo pouhých 18,68 %. To poněkud mění situaci pro posouzení dobré víry na straně předchůdců M. F., respektive pro možnost tzv. omluvitelného omylu při užívání pozemku, který je definován jako “omyl, ke kterému došlo přesto, že držitel postupoval s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat”.

Základní metodu použitou při rozhodování nižších soudů, spočívající v porovnání neoprávněně zabrané části parcely s parcelou či parcelami skutečně vlastněnými, Nejvyšší soud neodmítl, neboť konec konců vycházela z jeho vlastní starší judikatury – v této souvislosti cituje rozsudek 22 Cdo 386/2000: “Pokud se nabyvatel nemovitosti chopí držby části sousední parcely, kterou nenabyl, může být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem i této části. Jedním z hledisek pro posouzení omluvitelnosti omylu držitele je v takovém případě i poměr plochy koupeného a skutečně drženého pozemku.” (viz též rozsudky 22 Cdo 2190/2000 a 22 Cdo 488/2004). Ovšem podle rozsudku 22 Cdo 2004/2004 “při posuzování poměru nabyté a skutečně držené plochy pozemků je třeba vycházet nikoli z parcelní výměry nabytého pozemku, ale z celkové výměry pozemku, který tvoří přirozený funkční celek…”. Důvodem je zde skutečnost, že “nabývá-li totiž kupující více na sebe navazujících parcel, nejsou mezi nimi zpravidla vyznačeny hranice a kupující na ně pohlíží jako na celek”. V návaznosti na to se tedy Nejvyšší soud přiklonil k závěru, že nelze spornou část pozemku porovnávat pouze s přilehlou parcelou, ale s celým pozemkem nabytým současně (v daném případě tvořeným zmíněnými třemi parcelami).

Zároveň ale Nejvyšší soud nestanovil přesné pravidlo pro zmíněné porovnání velikostí pozemků (resp. parcel), které by obsahovalo konkrétní údaj “od jakého procenta” již nelze uvažovat o omluvitelném omylu. Naopak zdůraznil nutnost důkladného posouzení všech aspektů konkrétního případu. Přitom poukázal na skutečnost, že judikatura Nejvyššího soudu již v minulosti připustila i více než 50 procentní překročení výměry nabytého pozemku, zároveň ale “záleží i na tvaru pozemků a jejich umístění v terénu. Význam hraje i společné oplocení pozemků, rozsah užívání právním předchůdcem apod.”.

Úplný text je v časopise Veřejná správa č. 50/2006.