Týdeník Veřejná správa


Konzultace

Ing. Ivana Staňková,
Zemědělská fakulta Jihočeské univerzity, České Budějovice

Určení hodnoty nemovitého majetku

Vyšlo v čísle 43/2005

ilustrační fotoNemovitý majetek zaujímá hodnotově podstatnou část veškerého majetku řady hospodařících subjektů. Nakládání s tímto druhem majetku v sobě skrývá různé dílčí úkony. Důležitým požadavkem pro rozhodování o výstavbě, rekonstrukcích, nákupu, prodeji, nájmu či pronájmu nemovitostí je zjištění hodnoty nemovitosti. Hodnoty té samé nemovitosti však mohou být různé, záleží na tom, jakou podstatu vyjadřují. Následující řádky jsou určeny pro ty, kteří se jako laici setkávají s již hotovými rozpočty, znaleckými posudky či odhady cen nemovitostí a vycházejí z nich při své další činnosti. Měly by pomoci lepší orientaci v problematice oceňování nemovitostí a usnadnit rozhodování při nakládání s nimi.

Při zjišťování ceny nemovitostí se v praxi nejčastěji setkáváme jednak s více či méně podrobnými stavebními rozpočty, dále pak s výpočty administrativní (úřední) ceny nemovitosti dle cenové vyhlášky platné ke dni ocenění, anebo se stanovením obvyklé ceny dle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku. Různé metody zjišťování hodnoty nemovitosti ve svém výsledku dávají odpověď na otázku, jaká je cena nemovitosti, avšak z různých úhlů pohledu. Se stavebními rozpočty se nejspíše setkáme u novostaveb nebo rekonstruovaných staveb. Jsou zde uvedeny skutečné výměry konstrukčních prvků vynásobené jednotkovými cenami, které byly zjištěny při výrobě na základě kalkulace stavebního podniku a uspořádány do ceníků. Je to metoda nejpřesnější a také nejpracnější. Zjednodušeným rozpočtem je tzv. metoda agregovaných položek. Agregované položky jsou sdružené některé rozpočtové položky do jedné tak, že v rámci jedné agregace tvoří ucelenou konstrukci. Další podstatně jednodušší metodou oproti již jmenovaným je propočet ceny stavby podle technicko-hospodářských ukazatelů (THU). Její princip spočívá ve zjištění výměry celé stavby, například jejího obestavěného prostoru, zastavěné plochy nebo délky, a přenásobení této výměry jednotkovou cenou dle katalogu THU, který zahrnuje zprůměrované ukazatele srovnatelných realizovaných staveb. Na podobném postupu je založen i propočet ceny dle nákladového způsobu uvedený v oceňovací vyhlášce, bez použití koeficientu prodejnosti (Kp) a bez opotřebení. Nákladovým způsobem dle vyhlášky zjistíme jednotkovou cenu konkrétní nemovitosti ze základní ceny upravené, zahrnující v sobě vlivy konstrukce, velikosti, vybavení, polohy a inflace a touto cenou přenásobíme výměru stavby. Výsledkem všech výše popsaných metod je reprodukční cena. Je to cena, za kterou se stavba postaví v době ocenění. Nezahrnuje v sobě žádné opotřebení. Cena, za kterou bylo možno stavbu postavit v době jejího pořízení se nazývá pořizovací (historická) cena. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. Pokud reprodukční cenu snížíme o opotřebení, což je snížení ceny na základě stáří objektu a předpokládané další životnosti, získáme věcnou (časovou) cenu. Předpokládaná další životnost se odhaduje vzhledem k celkové životnosti staveb. Závisí na hlavních konstrukčních prvcích objektu, na jejich vlastnostech i kvalitě provedení. Může se pohybovat okolo 30 let u staveb dřevěných, 100 let u staveb zděných, ale může být i mnohem vyšší, což dokládají různé historické stavby. Vždy se posuzuje individuálně podle technického stavu stavby.

Když plánujeme využití nemovitosti pro pokrytí vlastních potřeb, výstavbu či rekonstrukci, je vyjádření její hodnoty reprodukční respektive věcnou cenou tím nejlépe vypovídajícím způsobem. Zjednodušeně se dá říci, že výsledek dle tohoto postupu v sobě zahrnuje náklady na zhotovení či technické úpravy stávajícího díla. S nákladovým oceněním staveb se setkáváme i při pojištění nemovitostí.

V okamžiku, kdy začneme uvažovat o nájmu či pronájmu, vycházíme z výnosového ocenění nemovitosti. Takto získaný výsledek odpovídá na otázku, jak velký zisk lze dosáhnout z pronájmu ploch a prostorů. Abychom tuto oceňovací metodu mohli použít, musí ovšem existovat reálná možnost pronájmu daných prostorů. Některé typy nemovitostí se mnohdy pronajímají velmi obtížně, nebo se nedají pronajmout vůbec. Je to pro jejich specifický charakter využití či nevhodné umístění, popřípadě zhoršený technický stav, anebo díky přílišným nákladům vyvolaným dalším provozem nemovitosti. Hodně také záleží na atraktivnosti lokality vzhledem ke způsobu využití nemovitosti. Ve vyhlášce je oceňování výnosovým způsobem rozpracováno pro některé typy budov, zemědělské pozemky, ovocné dřeviny a v kombinaci s nákladovým oceněním také pro lesní pozemky a lesní porosty. Pro použití výnosového způsobu ocenění u budov však musí platit, že budova je skutečně pronajata. Pokud je odhad vyhotoven pro jiný účel a nevyžaduje se striktní dodržení postupu dle oceňovací vyhlášky, výnosová metoda je vypovídající oceňovací metodou obvykle pro komerční nemovitosti. Výnos určíme z výše dosaženého obvyklého ročního nájemného z nemovitosti, od které se odečítají položky spjaté s vlastnictvím, správou a běžnou údržbou nemovitosti. Výsledek získáme kapitalizací výnosu. Mnohdy je třeba dále započítat snížení o náklady, které bude nutno vynaložit na různé technické úpravy, rekonstrukce či modernizace, pokud ovšem tyto náklady neponese nájemce.

Často používaným termínem je stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) dle zákona č.151/1997 Sb. Podle definice uvedené v tomto předpisu je obvyklou cenou taková cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena je tedy odhadem ceny, která by měla být s největší pravděpodobností realizovatelná při prodeji, s tím, že se ale nejedná o odhad nejvyšší možné dosažitelné ceny. Cena, za kterou je pak objekt skutečně prodán, se nazývá tržní cenou. Odhadování obvyklé ceny není pevně dáno jednotnou metodikou. Běžně se využívají jak metody nákladové, tak výnosové v kombinaci s metodou porovnávací. Při porovnávací metodě srovnáváme oceňovanou nemovitost s obdobnými nemovitostmi prodanými v dané lokalitě a čase. Na základě znalosti tržní ceny srovnatelných nemovitostí se pak stanoví cena oceňované nemovitosti. V oceňovací vyhlášce je tato metoda podrobně rozpracována u oceňování garáží, rekreačních chat, bytů v obytných budovách a částečně stavebních pozemků. U ostatních staveb si vyhláška pomáhá tzv. koeficientem prodejnosti, který upravuje výpočet provedený nákladovým způsobem o statisticky zjištěný rozdíl mezi nákladovou a tržní cenou pro daný typ nemovitosti a lokality. Ocenění pozemků se také v některých lokalitách provádí pomocí cenových map, pro jejichž tvorbu je rovněž využita porovnávací metoda ocenění. Cenové mapy existují bohužel jen v některých městech. Jsou v nich přímo uvedeny jednotkové ceny konkrétních pozemků. Pozemky v cenové mapě jsou oceněny skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. Důležitým předpokladem pro obecné užití porovnávací metody je existence databáze nemovitostí srovnatelných s nemovitostí oceňovanou. Někdy se využívá i nepřímého porovnání s určitým standardem, který se upravuje pro konkrétní použití pro oceňovanou nemovitost různými koeficienty. O kolik se pak bude lišit odhadnutá obvyklá cena od ceny tržní, závisí jednak na schopnosti správně odhadnout vývoj nabídky a poptávky na místním trhu s nemovitostmi a dále potom na obchodním talentu a vyjednávačských schopnostech prodejce.

Úplný text je v časopise Veřejná správa č. 43/2005.