Poradna

Obecní zřízení
Postup obce při prodeji bytů stávajícím zájemcům

Je správný postup obce, pokud zahájila prodej svých bytů bez vyhlášení záměru podle § 39 zákona o obcích? Schválení zastupitelstva obsahuje pouze zásady pro prodej, přičemž přílohou je seznam stávajících nájemců, kteří byt kupují. V listinách scházejí také doložky, ve kterých se uvádí datum vyvěšení a sejmutí záměru a datum souhlasu zastupitelstva. Lze zaznamenat názory, že pokud se byty prodávají stávajícím nájemcům, nejsou požadované záležitosti (záměr, doložky apod.) nezbytnou podmínkou.

Odpovídá:
Mgr. Jan Břeň,

právník

Pokud obec pojme úmysl disponovat se svým nemovitým majetkem (tj. jej prodat, směnit, darovat, popřípadě pronajmout nebo poskytnout jako výpůjčku), je její zákonnou povinností zveřejnit o tomto úkonu tzv. záměr, a to po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu. Tato povinnost vyplývá z ustanovení § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění. Předmětný záměr může obec zveřejnit také způsobem v místě obvyklým (např. v místním tisku, v obecním rozhlase či na jejích webových stránkách, apod.), nicméně tato doplňková forma zveřejnění není ze zákona povinná a s jejím nesplněním nejsou – na rozdíl od (ne)zveřejnění na úřední desce – spojeny negativní právní důsledky. S nezveřejněním záměru obce na úřední desce spojuje zákon o obcích sankci v podobě absolutní neplatnosti příslušného právního úkonu. Pro doplnění uvádím, že zmíněná sankce absolutní neplatnosti za nezveřejnění záměru je upravena až ode dne nabytí účinnosti současného zákona o obcích (tj. od 12. listopadu 2000); v případě starého zákona o obcích nemělo případné nezveřejnění záměru obce na úřední desce vliv na platnost příslušného právního úkonu, kterým došlo k nakládání s nemovitým majetkem obce (viz ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb.).

Výjimku z obecného pravidla, že je nutné vždy zveřejnit záměr u prodeje, směny, darování, nájmu a výpůjčky nemovitého majetku obce, představují taxativně uvedené případy v § 39 odst. 3 zákona o obcích. Záměr tak nemusí být zveřejněn pouze v případech, jde-li o pronájem bytů a hrobových míst anebo pronájem nebo o výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené obcí. Nejedná-li se o tyto případy, je nutné vždy zabezpečit vyvěšení záměru na úřední desku, aby byly naplněny zákonné podmínky pro nabytí platnosti předmětného úkonu. Zákon o obcích prodej obecních bytů nezahrnuje mezi zmíněné výjimky, a proto i v tomto případě je nezbytné provést vyvěšení záměru na úřední desce obecního úřadu.

Mám za to, že pro platnost právního úkonu není rozhodující, zda úkon upravený v § 39 odst. 1 zákona o obcích je či není formálně označen jako ”záměr”; není např. vyloučeno ani označení v podobě ”zásady pro prodej” atd. Vždy je však nutno posoudit jeho obsahovou stránku, tj. zda z něj vyplývá vůle obce prodat neurčitému okruhu zájemců svoji nemovitost; v daném případě byt (není též vyloučeno právo obce stanovit si i určité podmínky, za nichž se bude případný prodej realizovat – např. minimální výše nabízené kupní ceny ze strany zájemců), a dále je také nezbytné zachovat správný procesní postup vyžadovaný zákonem o obcích (tj. vyvěšení záměru po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu). Z údajů, které jsou uvedeny v dotazu, lze soudit, že předpoklady pro platný prodej obecních bytů upravené v § 39 odst. 1 zákona o obcích splněny nebyly, a k uvažovanému ”prodeji” bytů tak nedošlo.

Ohledně uvádění doložek osvědčujících příslušné právní úkony lze konstatovat, že zákon o obcích v § 41 odst. 1 vyžaduje, aby listina byla opatřena příslušnou doložkou, kterou se potvrzuje splnění zákonných podmínek, jestliže je platnost právního úkonu obce podmíněna předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem. Na rozdíl od nezveřejnění záměru obce o prodeji obecních bytů na úřední desce však absence doložky v kupní smlouvě nezpůsobuje neplatnost této kupní smlouvy. Absolutní neplatnost kupní smlouvy by však mohlo také způsobit její neschválení příslušným orgánem obce, kterým je v posuzovaném případě zásadně zastupitelstvo obce [viz § 85 písm. a) ve spojení s § 41 odst. 2 zákona
o obcích, kdy právní úkony, které vyžadují schválení zastupitelstva obce (popřípadě rady obce) jsou bez tohoto schválení od počátku neplatné].

S ohledem na shora uvedené je možné učinit závěr, že pokud se obecní byty prodávají stávajícím nájemcům, je s účinností od 12. listopadu 2000 požadavek na zveřejnění tohoto záměru na úřední desce obecního úřadu nezbytnou podmínkou pro platnost takovéhoto právního úkonu.

Další informace [nápis]
Číslo 11/2005
Časopis Veřejná správa č. 11/2005
Časopis Veřejná správa
Další
E-mail