Názor |
Správci majetku jsou na rozdíl od jiných klasických oborů činnosti ve státní správě a samosprávě zatříděni velmi rozdílně. Tento stav vypovídá o mizivé, v mnoha případech žádné představě vedení radnic o hospodaření s majetkem obce. Majetkosprávní činnosti se ocitají buď na odborech investic, realitních nebo majetkových. U některých obcí s mizivou správou majetku jsou práce spojené s jeho reprodukcí pod právními, eventuálně ekonomickými odbory. Při takovém pohledu na ne/systémovou správu majetku není daleko k chaotickému a nepřehlednému hospodaření s majetkem obcí (krajů). V mnoha případech řídí správu majetku dokonce sám starosta a je pak
jediným, kdo “rozumí” různým manipulacím s majetkem obce. Hospodaření je skryto v Pandořině skříňce a zřetelným výstupem pro veřejnou informaci je snad katastr nemovitostí. Pokud se reprodukce majetku neodehrává za státní účasti přes programy ISPROFIN, jsou relevantní údaje obcí o majetku před veřejností skryty.
Tristní stav je z analytického hlediska podhoubím pro:
nezákonné manipulace s majetkem (zákon č. 219/2000 Sb., o majetku ČR)
nezákonnost při provádění oprav a údržby majetku (dodržování stavebního zákona č. 50/1976 Sb.)
nezákonnost při vyhlašování veřejných zakázek (zákon č. 40/2004 Sb., o veřejných zakázkách)
korupci
nedodržování bezpečnosti a ochrany zdraví při práci, bezpečnosti občanů před negativními jevy (zákon č. 174/1968 Sb., o odborném dozoru nad bezpečností práce)
hygienickou závadnost při správě majetku (zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví)
porušování stavebních předpisů (např. vyhl. č. 369/2001 Sb. – užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace)
ekonomickou nezákonnost (zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, zákon č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech, zákon č. 588/1992 Sb., o dani z přidané hodnoty, zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů)
nezákonná jednání při uzavírání nevýhodných smluv s klienty (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník a zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník).
Nevinný správce majetku?
Nejčastějšími chybami správce majetku (vedoucího majetkového, investičního či realitního oddělení) za této situace bývá:
nepřehlednost o aktuálním stavu majetku
téměř panický strach před důslednou terénní inventarizací
přehlížení změn užívání majetku na jiné účely, zvláště ty, které vyžadují rekolaudace
izolovaná správa majetku od účetních a provozních systémů (ekonomická neprovázanost skutečnosti a evidenčního stavu)
neprůkaznost oprav a údržby
neoprávněná úhrada finančních prostředků na opravy a údržbu
nedůslednost při dohledu nad bezpečným provozem strojů, například ve školních dílnách
neposkytování ochranných pracovních pomůcek
přehlížení drobných úrazů, nevypisování záznamů o úrazu
přehlížení hluku a vibrací (neschválené kulečníky, kuželky, diskotéky)
přehlížení způsobilosti zaměstnanců k obsluze stavebních strojů a zařízení
nevyžadování živnostenských oprávnění a způsobilosti k výkonu různých stavebních činností
přehlížení povinnosti majitele provádět cyklické (pravidelné) elektrorevize
všeobecné přehlížení stavebního zákona u akcí, které provádí obec na vlastním majetku (opravy a údržba se neohlašují, stavební řízení se na vlastním majetku téměř zásadně neprovádí, případná stavební řízení jsou laxní bez provozních řádů, zkušebních provozů, dokladů o mikrobiologických rozborech, shodě materiálů, zkouškách těsnosti střech, podlah)
i to, že projekty kreslí osoby bez autorizace pod “rouškou” dokumentace skutečného provedení stavby
také to, že při změnách užívání se přehlíží předpisy k požární bezpečnosti
porušování celé řady předpisů při opravách a rekonstrukcích z oboru životního prostředí, ochrany ovzduší, vod, často i půdy
to, že zhotovitelům se neukládá bezpečné uložení odpadů po ukončení (v průběhu) stavebních prací
to, že se “utajují” problémy s hospodařením s energiemi, nesleduje se spotřeba tepla v domech, ale po výměníkových či předávacích stanicích
čerpání dotací ze státních prostředků (fondů) na podporu úspor energií v rozporu s předpisy
nesprávná a nepřehledná dokumentace k akcím reprodukce majetku (archivace, nedodržuje se požadovaná struktura pasportu objektu, složka jedné veřejné zakázky s celou genezí veřejné zakázky, složka dokladů stavebního řízení a kolaudace akce, složka užívání objektu)
komplexní porušování daňové problematiky při reprodukci majetku (rozpracovanost akce, aktivace akce v souladu s SKP, CZ/CC a s daňovými a účetními předpisy)
celá řada porušování obchodního a občanského zákoníku ve smlouvách o dílo, smlouvách o provozování či následné správě
přehlížení živnostenského zákona v případech neoprávněných činností
přehlížení zákoníku práce, například při údržbářských pracích.
Nejsou peníze?
Z majetkové evidence (pasportu objektu, analýzy užívání ploch, prostor, užívání objektů a místností, ekonomických nákladových analýz, spotřeby tepla a dalších medií, ze statických i dynamických modelů, z řady odborných posudků, vypracovaných na základě průzkumů demontážních či bezdemontážních diagnostických metod) je možné stanovit pořadí pro opravy, údržbu, rekonstrukce, modernizaci – tedy seznamy priorit reprodukce majetku. Pokud obce “neprohospodaří” finanční prostředky, které získávají z pronájmů, prodejů, zástav nemovitostí a jiných investičních aktivit s nemovitostmi na běžném rozpočtu a zohledňují rozšířenou reprodukci majetku, soustředí se na účtech Opravy a udržování nemovitostí potřebné prostředky na opravy a údržbu. Ne vždy však tak tomu na obcích je. Z externích analýz provádění stavebních prací pro obce (kraje, města) vyplývá závěr, že obce protekcionářským přístupem k dodavatelům vytvořily exkluzivní klub dodavatelů (zhotovitelů), který neuznává volnou soutěž, ale vyhledává cesty k získávání veřejných zakázek u obcí na úkor seriozních nabídek, obcházení zákonů o veřejných zakázkách, kvality prací a na úkor životnosti stavebních děl. Této protekční skupině stavebních dodavatelů jsou dosud seriozní (poctiví) zadavatelé “protivní” a na obtíž. V praxi se často stává, že někteří dodavatelé stavebních akcí (zhotovitelé) se neobtěžují svůj odpor k zakázkám ani diplomaticky zdůvodnit a na výzvy “poctivých” zadavatelů (investorů) prostě nereagují.
Ještě větší inovací “po česku” je ignorace dokladovosti k nabídkám, kterou se tyto stavební společnosti naučily od řady stavebních úřadů právě na akcích hrazených z obecních rozpočtů. Tento stav může být osudový právě pro malé stavební společnosti. Není mi zřejmá nepřímá úměra mezi velikostí zakázky a režijními náklady. Honbou za častým profitem se na obcích soustřeďují drobné opravy a údržby právě vhodné pro drobné řemeslníky do velkých nepřehledných zakázek a zadávají se kvůli jednoduchosti jako celek velkým společnostem. Je zřejmé, že tyto práce provádějí nakonec v subdodávce malí řemeslníci a obvykle pod cenou.
Domy duchů?
Zanedbávání objektivních podmínek - ekonomických faktorů a bariér země, vyplývajících ze stupně rozvoje společnosti velmi často vzbuzuje plané naděje na přísun dalších finančních prostředků pro nové investice, opravy, údržbu (reprodukci) majetku. Jsme toho svědky denně v médiích v boji o další dotaze do nemocnic či škol. Spolu s neuznáváním geopolitických a geografických konstant, kulturních a náboženských zvyklostí a politického systému země (regionu) nejsou správci majetku motivováni k efektivnímu hospodaření. Majetkáři v očekávání dalších a dalších změn názoru radních na rozvoj regionu se “zakopávají ve vyčkávacích liniích”. Základní podmínkou efektivnosti hospodaření s majetkem (zajištění akumulace kapitálu) je udržení dlouhodobých cílů a programů sociálního a kulturního rozvoje. Zanedbáváním dlouhodobých programů (plánů, vizí) reprodukce majetku dochází k výrazné neefektivnosti na úseku správy ve veřejném sektoru a v celých regionech. Tyto neefektivnosti spočívají v
chybném vymezení předmětu toho, co má veřejný sektor zajišťovat. Všeobecně se jedná o nepochopení sektoru bydlení v celé šíři (ubytovny, domovy pro seniory, sociální a léčebná zařízení, obytné domy, obytné lokality – sídliště)
chybném nastavení systému získávání finančních prostředků. U správy majetku by měl být zachován princip návratu prostředků získaných z nemovitostí zpět do jejich údržby a oprav
neodpovídající kapacitě pro zajišťování cílů programů, neodpovídající organizační struktuře pro činnosti správy majetku, v nesystémovosti
prostředí pro neefektivní chování jak správců, tak nakonec i “klientů”, kteří tento chaos vítají.
Z analytického rozboru sledování požadavků veřejného sektoru na “investice” je možné téměř na měsíce předvídat mediální kampaně pro získání dalších prostředků na investice postupně do odvětví zdravotnictví (obvykle na podzim a na jaře), dopravy (po zimním období), školství (na konci školního roku v období přijímacích zkoušek), do sociálních služeb (při zdražování služeb). Vzhledem k plošné privatizaci bytového fondu utichly požadavky na sanaci vad panelových technologií a toto břímě se přesunulo na budoucí vlastníky.
Radnice nemůže hovořit o efektivním hospodaření, pokud nebude u správy majetku sledovat alespoň některé ukazatele efektivnosti, například počet správců (zaměstnanců) na čtvereční metr ploch, na počet nájemníků, smluv, počet poruch, oprav, náklady na opravy, kvalitu veřejných zakázek.
Spokojenost úředníků?
Majetkové správní činnosti se nachází v právním vakuu. Přerozdělení majetku státu na obce a kraje neprovázela řada legislativních opatření především na straně sankcí. Vágní zákonnost bez reálných sankcí a kontrolních mechanismů na úseku správy majetku byla včas “odhalena” a obvyklou odpovědí na jakýkoliv odborný dotaz občana je: nic jsme neporušili. Veřejnosti není znám případ vlastní interní kontroly stavebního úřadu a postihu za neodborné vedení úřadu (například nesplnění nařízení stavebního úřadu k vedení pasportizace objektů, které jsou nutné pro správu majetku u vlastníka), kontroly správnosti zaúčtování prostředků na akci a následného postihu při nezákonných účetních operacích o majetku (neprovádí se technická zhodnocení majetku po opravách), kontrolního nálezu na nesprávné údaje o nemovitostech v katastru nemovitostí (např. po zateplení domu, tedy zvětšení zastavěné plochy domem se neprovádí nové geodetické zaměření a aktualizace na katastrálním úřadě) a následného postihu konkrétní osoby. Dalšími důvody ke spokojenosti “majetkářů” je časový, organizační i věcný faktor. Majetek mají v referátu také právní, školské, zdravotní, ekonomické, informační a další odbory. Organizační systémy radnic na tomto úseku selhaly a organizační zmatek úřadu se promítá do zmatku správy majetku.
Správná struktura řízení správy majetku, která se ustálila v zemních s vysokými standardy a požadavky na správu majetku (Nizozemsko, Německo) je postavena na týmové práci jednoho odpovědného subjektu (osoby) s vysokými pravomocemi koordinačními a ovládacími doplněnými odpovídajícími organizačními mechanismy (obdoba vysokých kompetencí tajemníků magistrátů, eventuálně ředitelů krajských úřadů). Normativy pro činnosti správy majetku, které pokrývají evidenci majetku, aktualizaci pasportů, zhodnocování majetku, plánovací reprodukční činnost, aktivaci majetku a zajišťování technického provozu majetku je možné stanovit a k tomu postavit příslušnou organizační strukturu včetně popisů prací a požadovaných kvalifikačních předpokladů, například odboru majetkové správy (kraje, obce, nemocnice či školy). Klíčovým problém krajů (regionů) je alokační funkce investic. Jak přistoupit k otázce, na jaké úrovni veřejné správy zabezpečovat příslušné portfolio veřejných statků, aby byly účelně a úsporně vynaloženy finanční zdroje soustředěné ve veřejných rozpočtech a současně respektovány priority obyvatelstva daného území? Situace je o to komplikovanější, že nejde pouze o odborný přístup (alokační technologii), nýbrž o politické rozhodování, o veřejnou volbu. Jde o odhalení preferencí obyvatelstva, stanovení množství a kvality veřejných statků a případné definování jejich standardů. Dále jde o delegaci kompetencí a decentralizaci alokačních rozhodnutí na příslušné stupně veřejné správy. Pod tímto zorným úhlem se správce majetku stává majetkovým stratégem, který v mnoha případech nebude moci kopírovat operativní rozhodnutí politických orgánů (orgánů státní správy a samosprávy), ale z majetkového pohledu bude muset mít na zřeteli dlouhodobé rozvojové cíle regionu.
Funkce státní správy byly v minulosti zajišťovány mnohem dříve a na mnohých úsecích činnosti daleko kvalitněji. Uvádí se příklady prvorepublikových stavebních řízení, která už těžko kdy budou pro svoji kvalitu, preciznost, čestnost a profesionalitu vůbec kdy dostižena. Bohužel i předrevoluční pasporty budov na bývalých “byťácích” byly pravidelně aktualizovány a dodnes mají pro majitele a správce majetku mimořádnou vypovídací hodnotu. Jejich celostátní jednotnost umožňovala podrobné analýzy, srovnání a vytváření normativů a standardů. Bezhlavý přenos demokratických a (extenzivně) liberálních politických modelů na správu majetku, činnost to dlouhodobou, systémovou, odborně, technicky a především ekonomicky náročnou, může připravit stát, regiony, města i obce o většinu (v některých případech o všechen) majetku a navíc radnice zadlužit. Četné soudní případy zastaveného majetku obcí je nutné minimálně správně pojmenovat. K lehkovážné likvidaci majetku přispívají prohlášení, že hospodaření s majetkem kraje (poslední případy majetku nemocnic) je v tržním prostředí na úrovni soukromého sektoru se všemi důsledky. Malý “lenní král” – krajský hejtman si uvědomuje, že do doby zajištění absolutní evidence a právního narovnání majetku kraje nemůže zodpovědně s majetkem nakládat.
Příklad: podle logické úvahy by městské části hl.m.Prahy mohly mít oproti krajům majetkovou evidenci zcela bezchybnou. Přesto, že hlavní město bylo katastrálně i fakticky krajem desítky let, na majetkovém úseku tomu tak není a k preciznosti má majetková evidence daleko.
Obdobně lze i u majetku krajů očekávat desítky let pro úplné narovnání majetkových vztahů. Tuto časovou prodlevu, pokud bude mít veřejná správa motivaci, je možn